Una Nave, Distintos Dueños: Cómo un Contrato Puede Sostener el Valor de un Inmueble

Una nave industrial puede cambiar varias veces de propietario sin que quienes trabajan dentro de ella lo noten. Pocas historias lo muestran con tanta claridad como la de la Nave 1 del Parque Industrial Ex Hacienda O’Donnell, en Cuautitlán Izcalli. Allí, Grupo Danone renovó en 2026 el contrato de arrendamiento del inmueble que ocupa Bonafont desde hace más de una década. A lo largo de ese periodo, la propiedad pasó de O’Donnell a FIBRA Terrafina en 2013 y a FIBRA Prologis en 2024.

Lejos de ser una excepción, este tipo de operaciones forma parte del funcionamiento habitual del mercado inmobiliario institucional, en el que la compraventa de un inmueble no extingue, por sí misma, los contratos de arrendamiento vigentes. Por ello, el nuevo propietario adquiere también el derecho a percibir las rentas pactadas hasta su vencimiento. Ello permite que los inversionistas incorporen activos con flujos de renta ya estabilizados, mientras los ocupantes continúan operando sin que el cambio de propietario altere necesariamente su actividad.

Desde la perspectiva del inversionista, el activo que cambia de manos no es únicamente un edificio, sino un flujo contractual de rentas respaldado por un inmueble. La continuidad de esos contratos ayuda a explicar por qué una nave puede conservar e incrementar su valuación aun cuando cambia de propietario: al preservar los flujos de renta y reducir la incertidumbre asociada a ellos, los activos estabilizados suelen resultar más atractivos para inversionistas institucionales, lo que puede favorecer su apreciación.

En la Nave 1, esa lógica se reflejó en una apreciación real de alrededor de 26% a lo largo de poco más de once años. A precios constantes de noviembre de 2024, la valuación del inmueble pasó de un equivalente a 779 dólares por metro cuadrado a 985 dólares por metro cuadrado¹. La primera valuación corresponde a la adquisición realizada por FIBRA Terrafina en marzo de 2013; la segunda, a la incorporación del activo al portafolio de FIBRA Prologis en 2024, según datos de SiiLA.

Sin embargo, ese incremento no obedeció únicamente a la continuidad del contrato. La apreciación del activo también coincidió con un mercado industrial que cambió de forma importante durante esos años. Entre el segundo trimestre de 2019 y el segundo trimestre de 2026, la renta promedio solicitada en el corredor Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (CTT) pasó de 5.43 a 11.24 dólares por metro cuadrado al mes, reflejando el fortalecimiento de uno de los submercados industriales más dinámicos del país.

En ese entorno, la renovación del arrendamiento de la Nave 1 se pactó por 60 meses a una renta 3.6% superior al promedio solicitado en el CTT, una diferencia que sugiere condiciones cercanas a las de mercado más que el pago de una prima extraordinaria. Con ello, Danone mantuvo una ubicación e infraestructura ya integradas a su operación, mientras FIBRA Prologis incorporó a su portafolio un activo respaldado por un ocupante de largo plazo y un flujo de renta ya estabilizado.

Así, más que una historia sobre una renovación de contrato o un cambio de propietario, el caso muestra que la continuidad de la operación y la rotación de la propiedad no son procesos opuestos y que, precisamente por ello, una nave industrial puede cambiar varias veces de propietario sin que quienes trabajan dentro de ella lo noten.

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¹ Los montos nominales se actualizaron mediante el Consumer Price Index for All Urban Consumers (CPI-U) elaborado por el U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS), utilizando las series publicadas por la Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED).