Una Oficina También Puede Ser un Riesgo para Quien Nunca la Ocupa

En el mercado inmobiliario comercial, asegurar una propiedad no solo protege el inmueble y lo que contiene, sino que también puede cubrir determinados daños causados a terceros. Para una empresa, además, puede ser una forma de limitar los riesgos que la pérdida temporal de ese espacio trasladaría a sus propios clientes.

Esa exposición puede traducirse en requisitos comerciales concretos. Hay empresas que exigen a sus proveedores acreditar determinadas coberturas como condición para trabajar con ellas, desde responsabilidad civil hasta seguros de propiedad y, en algunos casos, interrupción de negocio¹.

Estas coberturas forman parte de un mercado que alcanzó un valor estimado de 11,900 millones de dólares en México durante 2025, equivalente a alrededor del 40% de los 29,600 millones de dólares correspondientes al mercado asegurador del país².

Sin embargo, asegurar una propiedad no garantiza por sí mismo la continuidad de lo que ocurre dentro de ella. Una cobertura de interrupción de negocio puede compensar determinadas pérdidas de ingresos y gastos derivados de un siniestro cubierto mientras la empresa recupera su operación, pero restablecer sistemas, recuperar información, trasladar actividades a otro espacio o mantener servicios requiere también medidas de continuidad operativa³.

En un mercado como el mexicano, que suma 8.7 millones de metros cuadrados de oficinas y alberga a casi 5,200 inquilinos en grandes polos económicos como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, el hecho de que las exigencias sobre un espacio puedan provenir no sólo del propietario —particularmente cuando es institucional— sino también de los clientes del propio ocupante, supone que una característica vinculada directamente con el inmueble termina formando parte de la capacidad de una empresa para acceder a demanda comercial y, desde la perspectiva del propietario, de las condiciones bajo las cuales puede comercializarlo⁴.

Lo anterior cobra especial relevancia ante la brecha de aseguramiento que persiste en México. Según la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros, la penetración del sector alcanzó 2.9% del PIB al primer semestre de 2026, todavía “por debajo de economías comparables”, mientras millones de personas, familias y empresas continúan expuestas a riesgos sin mecanismos de protección financiera. En ese contexto, cifras atribuidas a la propia asociación indican que apenas 18% de las empresas del país cuenta con algún tipo de seguro.

Para el sector de oficinas, la falta de cobertura no sólo implica una mayor exposición para quienes ocupan los inmuebles, sino también una menor certidumbre para las empresas que dependen de las actividades realizadas dentro de ellos. De acuerdo con el Allianz Risk Barometer 2026, la interrupción de negocio fue el tercer mayor riesgo empresarial a escala global, señalado por 29% de los participantes, mientras una encuesta de Munich Re encontró que 45% de los consultados la identifica entre sus principales riesgos asegurables.

Esto supone que una oficina puede formar parte indirectamente de la infraestructura de empresas que nunca la ocupan porque, si desde ella se prestan servicios de los que dependen terceros, la imposibilidad de utilizarla puede interrumpir una cadena económica fuera del propio edificio. Su riesgo, por tanto, no depende únicamente de lo que pueda ocurrirle al inmueble o a quien lo ocupa, sino también del alcance económico de la operación que alberga.

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¹ Esta práctica aparece en condiciones contractuales y políticas de proveedores aplicables en México, aunque los documentos consultados no se limitan al uso de oficinas. Clarios, por ejemplo, exige a determinados proveedores acreditar coberturas mediante certificados de seguro y contempla, entre las que puede requerir, seguro de propiedad con interrupción de negocio; AES México y GE Vernova establecen requisitos de responsabilidad civil y otras coberturas, así como la entrega de certificados; y Maxicarne exige seguros para determinados trabajos y puede solicitar constancia de su vigencia. En contratación pública, dependencias como la Fiscalía General de la República también pueden exigir pólizas de responsabilidad civil cuando exista riesgo de daños a bienes, personal o terceros. Existen incluso servicios específicos para administrar este tipo de exigencias: Travelers señala que los certificados de seguro se utilizan habitualmente en contratos, arrendamientos y relaciones con proveedores y contratistas para acreditar coberturas, límites y vigencia, mientras Aon ofrece servicios de gestión del riesgo de proveedores que incluyen el seguimiento de requisitos de aseguramiento y certificados.

² Ambas cifras corresponden a estimaciones de IMARC Group para 2025. La firma define el mercado mexicano de seguros comerciales mediante cinco categorías: responsabilidad civil, automóviles comerciales, propiedad comercial, seguros marítimos y otros seguros. Por tanto, los 11,900 millones de dólares corresponden al conjunto de los seguros comerciales y no exclusivamente al aseguramiento de oficinas o propiedades comerciales. El porcentaje resulta de comparar esa estimación con los 29,600 millones de dólares calculados por la misma firma para el mercado asegurador mexicano en su conjunto.

³ La cobertura y sus alcances dependen de las condiciones de cada póliza. Chubb México, por ejemplo, contempla dentro de sus seguros de propiedad la interrupción de actividades comerciales, que puede indemnizar determinadas pérdidas económicas derivadas de una interrupción causada por daños cubiertos. El aseguramiento no equivale, empero, a un sistema de continuidad operativa. Como referencia, ISO 22301 establece un marco para que las organizaciones se preparen, respondan y recuperen ante disrupciones, mientras ISO/TS 22318 extiende esos principios a las relaciones con proveedores y la continuidad de la cadena de suministro.

⁴ La exigencia de seguros también aparece específicamente vinculada al arrendamiento de oficinas en México. En el Corporativo Río Becerra, en Ciudad de México, un contrato sobre 1,986.92 m² rentables destinados a oficinas corporativas obliga al arrendatario a contratar un seguro de daños contra terceros y responsabilidad civil por al menos 2 millones de dólares, con el arrendador como primer beneficiario. La póliza debe entregarse dentro de los 30 días siguientes al inicio del contrato y, de no hacerlo, el arrendador puede rescindirlo. En otro contrato de arrendamiento, el arrendatario debe mantener un seguro contra pérdidas o daños de la propiedad arrendada por al menos 100% del valor asegurable del edificio —definido como su costo de reposición—, además de un seguro general de responsabilidad civil. Finalmente, la exigencia puede aparecer desde la propia comercialización. Pincali, por ejemplo, incluye una póliza de responsabilidad civil renovable anualmente entre los requisitos para rentar una oficina de 362 m² en Campos Elíseos 223, Polanco, destinada exclusivamente a ese uso.