En 2023, el mercado inmobiliario de México tuvo uno de los inicios de año más movidos en términos de inversión, con dos transacciones históricas: la compra del Portafolio Inmobiliario Zeus por parte de FIBRA Monterrey, y la adquisición del 95.5% de las acciones de Planigrupo por parte de Grupo México. Ambas transacciones supusieron la compraventa de más de 2.3 millones de metros cuadrados industriales y de retail a nivel nacional, con una inversión aproximada de 914 millones de dólares, de acuerdo con datos de SiiLA Market Analytics.

Para poner en contexto el tamaño y la importancia de estas transacciones hay que mencionar que el área adquirida por FIBRA Monterrey, incluidas propiedades industriales y terrenos para futuros desarrollos, es dos veces mayor que el área promedio de nuevo inventario entregado cada trimestre durante los últimos cuatro años en el mercado industrial mexicano. En el caso de Grupo México, el área adquirida es similar al área promedio de nuevas entregas trimestrales a nivel nacional durante el mismo periodo, en el sector de retail.

Por un lado, el Portafolio Zeus consta de 46 propiedades industriales que abarcan 822,052 metros cuadrados de extensión y una reserva territorial con una superficie total aproximada de 882,723 metros cuadrados. Esta adquisición consolidó la posición de FIBRA Monterrey como un importante actor en el sector inmobiliario industrial, ya que según SiiLA, su inventario industrial pasó a estar en su mayoría compuesto por inmuebles industriales, al pasar de 76% a 89%, como proporción del área total administrada por el fideicomiso.

Por su parte, el portafolio inmobiliario que ahora es parte de las inversiones de Grupo México tiene 27 inmuebles de retail, con un área bruta rentable de 615,000 metros cuadrados. La incursión de Grupo México en el sector retail a través de la adquisición de Planigrupo fue una decisión estratégica para diversificar su cartera de inversiones. Con una presencia significativa en los sectores de minería, infraestructura y transporte, Grupo México reconoció el potencial de las propiedades de retail, especialmente los community centers. Esta inversión refleja la creciente tendencia de invertir en centros comerciales de tamaño medio y pequeño en áreas prósperas a nivel nacional.

Cabe decir que las transacciones de esta magnitud no son tan comunes en México. De hecho, la única más o menos similar ocurrió en 2020, cuando FIBRA Uno (FUNO) adquirió el Portafolio Inmobiliario Titán por 822 millones de dólares, que consistía en 74 propiedades industriales y de oficinas, así como una reserva de tierra de aproximadamente un millón de metros cuadrados. Una similitud entre la transacción de FUNO y las de FIBRA Monterrey y Grupo México es que, en los tres casos, la mayoría de las propiedades están ubicadas al Norte y Bajío de México.

Las inversiones realizadas por FIBRA Monterrey y Grupo México reflejan la confianza de los desarrolladores e inversionistas en los sectores industrial y de retail. Estas inversiones presentan grandes oportunidades para el mercado, ya que las tasas de capitalización (cap rates) se alinean con las expectativas de los principales desarrolladores inmobiliarios en México. Según datos de SiiLA, el cap rate del Portafolio Zeus es del 8.05%, mientras que las propiedades de Planigrupo ostentan un cap rate del 9.15%. Estas cifras son favorables en comparación con las expectativas de la industria, ya que el Investors Survey de SiiLA, que comprende indicadores financieros obtenidos directamente de los ejecutivos más importantes de la industria inmobiliaria, indica un cap rate estimado del 9.8% para el sector de retail, y del 7.6% para los activos industriales.

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