Aumento del Inventario Especulativo en México: Riesgos y Apalancamiento de Inversiones en 2024

El inventario especulativo industrial en México repuntó en el primer semestre de 2024, aumentando la tasa de disponibilidad y reflejando la confianza de los desarrolladores en la recuperación del mercado a pesar de la incertidumbre económica global.

Más del 34% del nuevo inventario industrial fue especulativo, destacándose el Bajío al concentrar el 44% del área bruta rentable de estas naves.

Mario Chapa es el Director General de VYNMSA, un importante desarrollador de naves especulativas en México. Foto: SiiLA.

Por: SiiLA News

30/07/2024

La entrega de nuevo inventario especulativo repuntó en 2024, registrando uno de los niveles más altos para un primer semestre en los últimos dos años. Esta situación, junto con factores como la desaceleración en la absorción de espacios y el continuo desarrollo de propiedades, contribuyó al aumento de la tasa de disponibilidad en el mercado industrial mexicano.

Datos de SiiLA indican que, aunque no es el único factor determinante, en la mayoría de los casos durante los últimos cinco años, ha habido una relación directamente proporcional entre el porcentaje de nuevo inventario especulativo y la tasa de disponibilidad. Esto implica una tendencia general donde el porcentaje de inventario especulativo y la tasa de disponibilidad varían en la misma dirección en varios períodos, aunque no de manera uniforme en todos los trimestres. Por ejemplo, en 2020 y la primera mitad de 2024, tanto el inventario especulativo como la tasa de disponibilidad mostraron una tendencia al alza. En contraste, en la mayoría de los trimestres de 2021, 2022 y 2023, ambos indicadores tendieron a la baja.

Sin embargo, esta relación proporcional sólo se cumple cuando otros factores, como el equilibrio entre la oferta y la demanda, las condiciones macroeconómicas, la política monetaria, los costos de construcción, la estabilidad política y regulatoria, y la disponibilidad de financiamiento, lo propician. Esto se debe a que el inventario especulativo puede afectar directamente factores como los tiempos de exposición (el periodo en que un espacio disponible permanece vacío), la percepción de riesgo de los inversionistas, los costos de mantenimiento y la flexibilidad de los precios de arrendamiento, aunque no influye directamente en la tasa de disponibilidad.

No obstante, un alto nivel de inventario especulativo puede generar mayor incertidumbre en el mercado en comparación con el inventario build-to-suit (que sale pre-arrendado) e incrementar la competencia entre propietarios para atraer inquilinos. Esto puede afectar las tasas de renta, la rentabilidad de las propiedades y la planificación de futuros desarrollos, ya que los desarrolladores pueden ser más cautelosos o agresivos al lanzar nuevos proyectos dependiendo de la velocidad con la que se ocupen los espacios especulativos.

Inventario Especulativo por Región

Durante el primer semestre de este año, más del 34% del nuevo inventario industrial fue especulativo.

La distribución regional del inventario especulativo y el tamaño promedio de este tipo de naves refleja una mayor disposición a asumir riesgos, con apalancamiento para negociar condiciones contractuales más favorables para los desarrolladores.

Según SiiLA Market Analytics, el 44% del área bruta rentable (ABR) del inventario especulativo está concentrado en el Bajío (que incluye Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí). El resto se distribuye entre los mercados del noroeste (como Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana), noreste (como Monterrey, Reynosa y Saltillo) y la Ciudad de México con 28%, 15% y 14%, respectivamente. Esta repartición responde a la disponibilidad de terrenos con uso de suelo industrial y acceso a infraestructura básica, considerando la topografía más plana del Bajío en comparación con las regiones del norte, y la capacidad de estos mercados para ofrecer condiciones favorables para desarrolladores, que están más limitadas en el centro del país por el poco espacio disponible y la saturación del mercado.

Los datos también indican que el 56% del ABR especulativo pertenece a naves industriales de más de 15,000 metros cuadrados. En contraste, cerca del 17% tiene menos de 10,000 metros cuadrados. Esto refleja una preferencia por desarrollar instalaciones de mayor tamaño, lo que implica un mayor riesgo a corto plazo, ya que entre el 10% y el 20% de los nuevos espacios industriales entregados en 2024 han tenido un tiempo promedio de exposición de 14 meses antes de ser rentados. Por otro lado, el desarrollo de naves especulativas grandes supone que los desarrolladores cuentan con amplios terrenos para desarrollo, lo cual les otorga una ventaja competitiva en la negociación de precios debido a la escasez de espacio en la mayoría de los mercados, incluso aún con la desaceleración temporal de las absorciones a nivel nacional.

En general, el aumento en el inventario especulativo en México durante el primer semestre de 2024, en un contexto de incertidumbre económica global, refleja la confianza de los desarrolladores en la recuperación del mercado y su disposición a asumir riesgos estratégicos para capitalizar futuras oportunidades. Esto subraya una visión a largo plazo en un entorno de alta competitividad y dinamismo comercial.

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