Brasil, México y Colombia Suman 32 M m² Industriales en 4 Años: ¿Cuál Será la Gran Fábrica del Futuro?

El repunte industrial no solo responde a una mayor demanda de infraestructura, sino que recalca el papel del desarrollo inmobiliario como un pilar de la competitividad económica.

Si cruzamos las cifras de valor agregado industrial del Banco Mundial con el área promedio ocupada por empresa según SiiLA, encontramos que en Brasil una empresa industrial genera en promedio 40.3 millones de dólares, mientras que en México y Colombia el volumen es de 29.8 y 27.4 millones, respectivamente.

Este indicador no mide productividad ni eficiencia operativa, pero sí revela la relación entre el espacio utilizado y el impacto económico de la industria. Un valor más alto no significa que un país tenga mejores fábricas, sino que en ese mercado las empresas pueden ser más grandes, producir bienes de mayor valor o estar más concentradas en ciertos sectores industriales. En contraste, un número más bajo puede indicar que hay más empresas pequeñas, que la industria está más repartida o que el tipo de productos que fabrican deja menos ganancias.

Esto coincide con estudios del Banco Mundial, la OCDE y organismos nacionales (DANE, IBGE e INEGI) que muestran que Brasil se caracteriza por una industria dominada por grandes empresas de alto valor agregado, especialmente en sectores como el automotor, petroquímico y agroindustrial, mientras que México, con una base manufacturera más diversificada e integrada a cadenas globales de suministro, ha desarrollado una industria de exportación altamente competitiva en sectores como el de vehículos y partes, aeroespacial y electrónico. Colombia, por su parte, posee un mercado industrial más fragmentado, con una mayor proporción de pequeñas y medianas empresas, lo que la diferencia de Brasil y México en términos de escala y concentración empresarial.

Esta composición industrial determina qué sectores han impulsado el crecimiento del espacio industrial en cada país en los últimos cuatro años.

En México, el incremento fue liderado por las industrias automotriz, de bienes de capital, bienes de consumo electrónica y logística, que representaron seis de cada diez metros cuadrados absorbidos. En Brasil, los sectores automotor, de bienes de consumo, farmacéutico, manufacturero y logístico concentraron ocho de cada diez metros cuadrados demandados. Y en Colombia, la expansión vino de la mano de las industrias alimentaria, de construcción, comercio, textil y logística, que también representaron seis de cada diez metros cuadrados absorbidos.

El auge del mercado industrial en estas tres naciones ocurre en un momento clave, donde Brasil y México consolidan su posición como los mercados más dinámicos de América Latina, aunque con trayectorias diferenciadas.

En Brasil, el mercado industrial ha mantenido una expansión sostenida, con un fuerte enfoque en naves de clase A+ y A, particularmente en São Paulo, que concentra más de la mitad del inventario del país. La estabilidad de la demanda ha permitido que la absorción neta supere consistentemente la entrega de nuevo inventario y refleja una alta retención de inquilinos. Esto ha permitido aumentos sostenidos en las rentas, con incrementos acumulados de hasta 56% en los principales mercados nacionales desde 2020. Como resultado, la tasa de disponibilidad industrial ha descendido hasta 8.3%, su segundo nivel más bajo desde que SiiLA tiene registro, reflejando un mercado cada vez más competitivo, con una creciente escasez de espacios premium.

En México, el nearshoring ha redefinido la dinámica industrial, impulsando un ciclo de expansión sin precedentes. Sin embargo, después de tres años de crecimiento acelerado, en 2024 el mercado comenzó a ajustarse, mostrando un ligero aumento en la tasa de disponibilidad tras la entrega de un volumen récord de nuevo inventario. A pesar de ello, la ocupación sigue firme, con una disponibilidad inferior al 3.3%, lo que confirma la solidez de la demanda. Asimismo, las rentas han experimentado incrementos de doble dígito por dos años consecutivos, acumulando un alza del 40% desde 2022, especialmente en los corredores del norte y Bajío, donde la escasez de espacios ha generado presión en los precios. Para 2025, se espera la entrega de 6.3 millones de metros cuadrados adicionales, lo que pondrá a prueba la capacidad del mercado para absorber la nueva oferta en un escenario de creciente incertidumbre económica y comercial en Norteamérica.

Por su parte, el sector industrial de Colombia, a pesar de ser significativamente más pequeño que el de México y Brasil, ha mostrado avances clave, especialmente en la reducción de la disponibilidad. Desde 2020, la tasa se ha reducido en un 65%, ubicándose por debajo del 3.3% al cierre de 2024, similar a los niveles de México. Este fenómeno responde a una alta retención de inquilinos y una absorción neta estable, pese a que la absorción bruta ha mostrado una ligera tendencia a la baja desde 2021. Como resultado, las rentas han aumentado un 55% en el mismo periodo. Además, y a diferencia de mercados como el mexicano, donde la mayoría de los espacios industriales son arrendados, en Colombia predominan los espacios “owner occupied”, donde el propietario de la nave es el mismo inquilino, lo que ha favorecido la estabilidad de las inversiones en el mercado.

En un contexto donde, después de Estados Unidos y los Países Bajos, Brasil y México son los principales imanes de inversión extranjera directa (IED) en el mundo, mientras que Colombia es el quinto destino más importante de América Latina y el Caribe, el desarrollo del mercado industrial es el reflejo de un rediseño estructural en las cadenas globales de suministro, impulsado por la necesidad de diversificar la manufactura, dirimir los efectos negativos de tensiones comerciales y aprovechar el reposicionamiento de América Latina como un polo estratégico de inversión frente a Asia.

Asimismo, el crecimiento del comercio electrónico, que en América Latina ya supera los 500 mil millones de dólares, y el incremento en la oferta de espacios logísticos premium han convertido la infraestructura industrial en un activo estratégico para el desarrollo de mercados internos.

En México, los corredores industriales del norte y Bajío han alcanzado niveles de ocupación superiores al 97% en regiones clave como Monterrey y Guanajuato. En Brasil, la demanda por espacios de clase A+ y A en São Paulo, Guarulhos y Cajamar ha reducido la disponibilidad, mientras que, en Colombia, la infraestructura logística ha evolucionado con hubs estratégicos en Bogotá y Medellín, impulsados por el sector de almacenamiento y distribución.

Este panorama deja en claro que la manufactura y la logística ya no dependen únicamente de costos laborales o proximidad geográfica: requieren infraestructura de clase mundial, estabilidad operativa y acceso eficiente a los grandes mercados. En este nuevo orden, los países que logren combinar estos factores no solo atraerán inversión, sino que se convertirán en los ejes industriales de la próxima década.

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