Nearshoring, Rentas al Alza y un Mercado en Transformación: ¿Hacia Dónde Va la Industria en México?

Hasta ahora, se proyecta la entrega de 6.3 millones de metros cuadrados para 2025, tras los 7.6 millones entregados en 2024. Aunque las cifras de 2025 aún son parciales, todo apunta a que el volumen de entregas será similar al del año anterior y significativamente superior al de ejercicios previos. Incluso, no se puede descartar que 2025 supere a 2024, lo que marcaría un nuevo récord en construcción industrial, impulsado por el nearshoring y la expansión del mercado. Sin embargo, el verdadero termómetro será la absorción: si el ritmo de ocupación se mantiene, el sector consolidará su crecimiento; si se modera, podríamos estar viendo un punto de inflexión en el ciclo inmobiliario, con una transición hacia una fase de estabilización tras años de crecimiento acelerado.

Mientras tanto, sobre todo en algunas regiones del norte y del Bajío de México, la disponibilidad y la rentabilidad del mercado estarán estrechamente ligadas al desfase –o alineación– entre la demanda y el tipo de naves construidas. Esto se debe a que, en los últimos dos años, la absorción promedio de espacios industriales en México ha oscilado entre los 12,000 y 15,000 metros cuadrados por nave, en un contexto en el que, aunque el promedio de las naves existentes encaja en este rango, ha habido entrega de muchos inmuebles pequeños de menos de 10,000 metros cuadrados, generando un excedente de oferta en un segmento que no se está ocupando con la misma rapidez.

Paralelamente, la entrega de naves especulativas será un factor clave en la evolución del mercado. Entre 2020 y 2021, la construcción de inventario sin acuerdos de prearrendamiento creció a un ritmo acelerado, impulsada por una demanda excepcional y condiciones de financiamiento más flexibles. ¿Por qué? Porque tradicionalmente, aunque los bancos sólo respaldaban proyectos build-to-suit, el apetito por espacio industrial llevó a una expansión agresiva de la oferta especulativa.

Sin embargo, en 2022 el mercado mostró señales de moderación y la construcción especulativa se redujo, sólo para repuntar nuevamente en 2023, impulsada por la reactivación de la demanda y la confianza de los desarrolladores. En 2024, la construcción especulativa volvió a crecer, pero la absorción mostró signos de desaceleración, elevando la disponibilidad de espacio en varios mercados y obligando a los desarrolladores a reconsiderar su estrategia.

La reacción no tardó en llegar. A lo largo de 2024, poco menos de la tercera parte del nuevo inventario fue especulativo, la proporción más alta en los últimos cuatro años, lo que indica que el mercado está ajustándose y que los desarrolladores han adoptado una postura más estratégica, en un entorno de demanda en donde, si la oferta no se alinea con las necesidades del mercado –ya sea en tamaño, ubicación o especificaciones técnicas– se genera un stock difícil, aunque no imposible, de comercializar.

Después de un año de retos y oportunidades, como lo fue 2024, que terminó con más metros cuadrados disponibles y una absorción bruta más moderada, los próximos trimestres serán clave para determinar en qué medida se desarrollará la siguiente ola de expansión, o si el mercado se encamina hacia un ajuste más profundo.

Por lo pronto, la perspectiva es positiva, aunque con reservas. Si algo ha demostrado el mercado industrial en México es que su evolución no responde a inercias, sino a decisiones estratégicas. No basta con crecer; hay que crecer con precisión. Y la verdadera prueba para el sector no será cuántos metros cuadrados más se construyan, sino cuántos logren absorberse en un entorno donde la oferta y la demanda no siempre avanzan al mismo ritmo.

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