Cómo Calcular el FFO en Bienes Raíces: Una Guía Completa Paso a Paso

Los Fondos de Operaciones (FFO) constituyen un indicador financiero utilizado para evaluar el desempeño operativo de empresas o fondos. En el mercado inmobiliario comercial, el FFO sirve para determinar el flujo de efectivo que generan las actividades principales de un negocio, excluyendo elementos no recurrentes y no relacionados con la operación de los activos inmobiliarios. Esta métrica es especialmente relevante para analizar el rendimiento de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAs), ya que, a partir del cálculo de sus ingresos tributables recurrentes, los FIBRAs establecen la cantidad de dividendos distribuibles entre sus accionistas.

Es importante destacar que, aunque el FFO es una métrica precisa para evaluar la salud financiera de una entidad, no debe considerarse como indicador de liquidez ni como medida de los fondos disponibles en efectivo, ya que no incluye todos los elementos financieros y operativos que podrían afectar la capacidad del negocio para cumplir con sus obligaciones financieras. También es relevante señalar que el cálculo exacto del FFO puede variar según las reglas contables aplicadas, debido a que hay diferentes metodologías para calcularlo.

¿Cómo se calcula el FFO? El FFO se obtiene sumando los ingresos netos generados por las actividades principales del negocio, restando los gastos no monetarios (como la depreciación y amortización) y las pérdidas e ingresos no operativos o no recurrentes (como gastos financieros y la venta de propiedades). La fórmula básica para este cálculo es FFO = Ingreso Neto - Depreciación y Amortización - Ganancias o Pérdidas por Venta de Activos.

Hay que precisar que: a) el ingreso neto corresponde a las ganancias después de impuestos y gastos operativos; b) la depreciación implica un gasto no monetario que refleja la disminución del valor de los activos tangibles a lo largo del tiempo; c) la amortización representa un gasto no monetario que refleja la reducción del valor de los activos intangibles a lo largo del tiempo; d) las ganancias por venta de activos ocurren cuando el precio de venta es mayor que su costo original (o valor en libros); y e) las pérdidas por venta de activos suceden cuando el precio de venta del activo es menor que su costo original.

Ejemplo: Supongamos que gestionamos una empresa inmobiliaria especializada en la adquisición y renta de propiedades comerciales. A partir de las operaciones del último año, obtuvimos los siguientes resultados:  a) ingreso o utilidad neta = -$20,000; b) depreciación y amortización = -$30,000; c) pérdida por cancelación de deuda = -$5,000; d) pérdida por venta de propiedades = -$1,000; y e) ganancia por inversión de capital = $10,000.

Aplicando la fórmula para calcular el FFO, realizamos las siguientes operaciones: FFO = Ingreso Neto - Depreciación y Amortización - Pérdida por Cancelación de Deuda - Pérdida por Venta de Propiedades - Ganancia por inversión de capital.

Sustituyendo los valores en la fórmula tenemos: FFO = -$20,000 - (-$30,000) - (-$5,000) - (-$1,000) - ($10,000). Esto es igual a: FFO = -$20,000 + $30,000 + $5,000 + $1,000 - $10,000 = $6,000. Por lo tanto, el FFO de nuestra empresa fue de $6,000 en el último año. Esto representa el flujo de efectivo generado por las operaciones fundamentales de nuestro negocio.

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