FIBRAs Explained: Unlocking Real Estate Investment Opportunities in Mexico

Desde 2011, los instrumentos de inversión conocidos como FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) han permitido a cualquier persona invertir en bienes raíces con menos capital del necesario para comprar una propiedad directamente en México. Pero, ¿qué son las FIBRAs y cómo funcionan?

En resumen, las FIBRAs son un tipo de inversión que permite a una empresa obtener dinero para financiar nuevos proyectos inmobiliarios. Este dinero proviene de inversores, ya sean públicos o privados, que reciben una renta fija o variable por prestar dinero a la empresa a través del fideicomiso.

Las FIBRAs adquieren y gestionan propiedades a gran escala en diversos sectores inmobiliarios, como oficinas, almacenes industriales, centros comerciales, hoteles y más. Un equipo de profesionales se encarga de la gestión de las propiedades, incluyendo su mantenimiento, operación y mejoras, para satisfacer las necesidades de los inquilinos y generar valor y retornos para los inversores.

Según datos de FIBRA Analytics de SiiLA, el valor de mercado de las FIBRAs a finales de 2022 fue de 373,945 millones de pesos. Las FIBRAs inmobiliarias más valiosas son FIBRA Uno, FIBRA Educa y FIBRA Prologis, que juntas representan el 56% del valor total de capitalización de mercado de las FIBRAs.

El objetivo de las FIBRAs es ser una fuente de liquidez para los desarrolladores, promoviendo el desarrollo inmobiliario en México. Además, contribuyen a la diversificación de las carteras de inversión en un mercado regulado, promoviendo la financiación para diversos segmentos empresariales.

Para formar una FIBRA, una empresa o grupo con activos inmobiliarios transfiere o contribuye sus propiedades a un fideicomiso que actúa como gestor de propiedades. Este instrumento opera bajo la supervisión de autoridades de valores, como la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y el Mercado Institucional de Valores (BIVA). Uno de los requisitos esenciales para la creación de una FIBRA es que la empresa comercial o el fideicomiso de bienes raíces tenga al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces, que deben ser arrendados durante al menos cuatro años a partir del final de su construcción o la fecha de adquisición.

Una vez establecido el fideicomiso, se emiten certificados a través de una oferta pública en el mercado de valores (BMV o BIVA). Los inversores financian el fideicomiso y, a cambio del préstamo, el fideicomiso se compromete a pagar intereses y dividendos periódicos a los inversores.

Periódicamente, debido a su inversión, el fideicomiso debe pagar rendimientos a sus inversionistas, uno proporcional al flujo de rentas de las propiedades y otro correspondiente al aumento de valor resultante de la revaluación de las propiedades. En general, la Ley del Impuesto sobre la Renta establece que las distribuciones de efectivo a los inversores de FIBRAs no pueden ser inferiores al 95% del resultado fiscal (ingresos menos impuestos y tarifas) de cada año.

Para invertir en una FIBRA, cualquier persona puede comprar acciones (CBFIs) a través de una casa de bolsa. Los CBFIs son similares a los certificados de acciones, ya que cada titular de CBFIs se considera un accionista de la FIBRA.

Invertir en el mercado de valores puede ser desafiante, sobre todo en el actual y complejo entorno económico global. Sin embargo, las FIBRAs se han consolidado como un vehículo de inversión popular tanto para pequeños como grandes inversores que buscan maximizar sus ganancias. Estos inversores consideran que el sector inmobiliario es una opción atractiva y de bajo riesgo para invertir sus fondos.

En SiiLA, comprendemos que la toma de decisiones informadas es fundamental para nuestros clientes. Por ello, ofrecemos información y análisis exhaustivos y en tiempo real sobre precios de acciones, rendimientos de dividendos, márgenes de mercado y mucho más a través de nuestra plataforma FIBRA Analytics. Si deseas tomar decisiones de inversión informadas, dirígete a FIBRA Analytics de SiiLA.

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