El término “renta neta” es comúnmente usado en el mercado inmobiliario comercial. Este concepto representa el costo real del arrendamiento que el inquilino pagará mensual o anualmente durante todo el período que dure su contrato de alquiler, después de descontar concesiones, descuentos o incentivos acordados con el propietario o arrendador.

Existen varias razones por las que los propietarios o arrendadores hacen deducciones a las rentas de sus inquilinos. Por ejemplo, en los primeros seis meses de 2020, cuando el impacto de la pandemia de coronavirus desaceleró la demanda de oficinas en México, el precio de mercado promedio en el sector se redujo 7% real, de acuerdo con datos de SiiLA Market Analytics. Sin embargo, las concesiones, descuentos o incentivos también ocurren en tiempos sin recesión.

En México, leyes como el Código Civil capitalino estipulan deducciones por y más allá de los acuerdos contractuales. Esta normativa mexicana establece (artículos 2412 a 2434) que el arrendador debe hacer descuentos en la renta por vicios en la propiedad o casos fortuitos o de fuerza mayor que impidan su uso. Asimismo, la ley indica que, en ciertos casos, los propietarios deben pagar mejoras de los inmuebles e incluso hacer deducciones y devoluciones a favor de los inquilinos.

Calcular la renta neta beneficia tanto a propietarios como a inquilinos en el mercado inmobiliario comercial. Para los inquilinos, conocer el costo real de la renta proporciona transparencia financiera y certeza para planificar sus gastos. A los propietarios les permite ajustar el precio de mercado para cerciorarse de que la renta cubra costos y ofrezca un rendimiento adecuado.

¿Cómo se calcula la renta neta?

La renta neta se calcula dividiendo la diferencia entre la renta bruta y las deducciones o incentivos entre la duración total del contrato de arrendamiento. La fórmula es: Renta Neta = (Renta Bruta - Deducciones) / Duración del Contrato.

Cabe destacar que a) la renta bruta es el valor del alquiler estipulado en un contrato de arrendamiento por un determinado periodo sin tener en cuenta concesiones, deducciones o incentivos; b) las concesiones, deducciones o incentivos incluyen cualquier beneficio que el arrendador otorga al arrendatario, como periodos de renta gratuita, subsidios para mejoras de la propiedad, asignaciones para gastos de construcción, entre otros; c) la duración del contrato de arrendamiento es el tiempo total que cubre el acuerdo legal, incluyendo cualquier periodo de renta gratuita; y d) la renta neta es el costo real del arrendamiento descontando el valor de las concesiones, deducciones e incentivos.

Ejemplo:

Supongamos que queremos rentar un espacio comercial en la colonia Polanco de la Ciudad de México, y que el precio de cierre es de 26 dólares mensuales por metro cuadrado. El espacio que queremos rentar es de 10,000 metros cuadrados. Si firmamos un contrato por 10 años, el propietario nos ofrece darnos un precio reducido de 23 dólares mensuales por metro cuadrado durante los primeros dos años de renta, así como dos meses exentos de pago para facilitar la instalación de nuestra empresa.

En este ejemplo, la renta bruta del espacio comercial que queremos es de 26 dólares mensuales por metro cuadrado, en un área de 10,000 metros cuadrados que rentaremos por 10 años. Para calcular la renta bruta que pagaremos durante la duración del contrato es necesario multiplicar el precio de mercado por metro cuadrado por el área que rentaremos, por 12 meses y por el tiempo que dura el contrato. De esta forma, tenemos 26 * 10,000 * 12 * 10 = 31,200,000. Esto quiere decir que en 10 años pagaremos 31.2 millones de dólares de renta bruta por un espacio comercial en Polanco, o lo que es lo mismo, 260,000 dólares por mes.

Sin embargo, para calcular la renta neta es necesario restarle a la renta bruta el valor de las concesiones, descuentos o incentivos que acordamos con el propietario. En primer lugar, la oferta incluye pagar 23 dólares por metro cuadrado durante los primeros dos años. Esta cantidad multiplicada por 10,000 metros cuadrados por 12 meses y por dos años nos da 5,520,000 dólares, una cantidad 720,000 dólares menor a lo que tendríamos que pagar con la tarifa normal de 26 dólares. Además, están los dos meses exentos de pago de renta. Si cada mes tendremos que pagar 260,000 dólares, los dos meses descontados restarán 520,000 dólares a la renta bruta.

Derivado de lo anterior, tenemos deducciones totales de 1,240,000 dólares. Para calcular la renta neta con estos datos, requerimos dividir la diferencia de la renta bruta y las concesiones, deducciones o incentivos entre la duración total del contrato de arrendamiento. La fórmula es: Renta Neta = (Renta Bruta - Deducciones) / Duración del Contrato.

Aplicando la fórmula nos queda (31,200,000 – 1,240,000) / 10 = 2,996,000. Esto implica que anualmente pagaremos casi tres millones de dólares de renta neta, o bien, 249,667 dólares mensuales equivalentes a casi 25 dólares por metro cuadrado. La cantidad correspondiente a la renta neta es 4% inferior a la renta bruta.

¡Ahora ya sabes calcular la renta neta! Para conocer y aprender a calcular más conceptos, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.