En México existen distintos vehículos de inversión diseñados para impulsar el desarrollo de proyectos en el mercado inmobiliario comercial. Uno de los vehículos más atractivos para los inversionistas institucionales son precisamente los CKDs (Certificados de Capital de Desarrollo).

Los CKDs operan como un fideicomiso que reúnen capital, principalmente de inversionistas institucionales, para financiar proyectos de desarrollo en sectores de alto potencial, como inmuebles, infraestructura, o en sectores como el energético. Mediante la emisión de títulos fiduciarios en el mercado bursátil, los tenedores de CKDs se convierten en socios de proyectos que ofrecen diversificación de riesgo, acceso a oportunidades de inversión a gran escala y altos retornos potenciales.

Aunque los CKDs enfrentan riesgos financieros macroeconómicos y riesgos asociados con proyectos en construcción, que pueden retrasarse por cuestiones normativas u otras circunstancias, están regulados por autoridades gubernamentales y financieras, como la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Esta regulación brinda seguridad y transparencia a los inversionistas.

Desde su creación hace más de 13 años, estos instrumentos han ganado popularidad en México, ya que permiten canalizar capital hacia proyectos de largo plazo que de otro modo serían difíciles de financiar, contribuyendo así al crecimiento económico y al desarrollo sostenible del mercado inmobiliario nacional.

Un ejemplo es O’Donnell Capital Management, que a finales de 2022 adquirió terrenos e inmuebles que sumaban unos 91,000 metros cuadrados. Los más de 116 millones de dólares que O’Donnell pagó por estas propiedades para uso logístico y de última milla en la zona metropolitana de la Ciudad de México provinieron de la colocación de CKDs en 2018.

Desde su creación entre 2009 y 2010 para impulsar la rentabilidad de AFORES y SIEFOREs, los CKDs se han convertido en una importante fuente de inversión para el sector inmobiliario en México.

Jacobo Rodríguez, especialista financiero de Roga Capital, señala que el valor base de capitalización de los CKDs es de alrededor de 10,000 millones de dólares. Sin embargo, este monto podría incrementarse considerablemente ya que, dependiendo de las necesidades de inversión en cada proyecto, puede haber “llamadas de capital”, que son mecanismos para realizar emisiones adicionales de certificados, limitadas a un monto máximo autorizado para cada CKD. Según Rodríguez, el monto máximo conjunto de las emisiones podría incrementarse hasta cuatro veces, alcanzando los 40,000 millones de dólares.

Por sus altos rendimientos y su capacidad de inversión a largo plazo, los CKDs son un catalizador de innovación y competencia en el mercado inmobiliario mexicano.

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