Escala No Es Monopolio: Cómo Entender la Concentración en el Mercado de FIBRAs en México

Los FIBRAs se construyen con concreto y capital, pero se sostienen en instituciones. Por eso, los recientes cambios en el mercado no pueden entenderse únicamente como movimientos corporativos o ajustes en portafolios inmobiliarios.

Entre 2024 y 2025, la adquisición mayoritaria de FIBRA Terrafina por parte de FIBRA Prologis y la creación de FIBRA Next a partir de la escisión del portafolio de FIBRA Uno reconfiguraron la estructura del sector, avivando el debate sobre concentración y poder de mercado. En México, sin embargo, la lectura no es lineal. La cuestión no es solo quién concentra activos, sino qué estructura institucional hace posible —o no— que esa concentración se convierta en poder económico efectivo.

Como explica el Dr. Edmar Ariel Lezama Rodríguez, profesor e investigador de la Facultad de Economía de la UNAM y miembro de la Red Nacional de Productividad, Innovación y Competitividad Empresarial (REPICE), la concentración visible en el mercado de FIBRAs responde menos a la lógica de poder dominante que a la escala del propio ecosistema.

“A diferencia de Estados Unidos, donde el volumen del mercado de FIBRAs permite una distribución amplia de actores y activos, en México la dimensión del mercado es menor y el número de vehículos y participantes sigue siendo limitado. Bajo esas condiciones, cualquier medición de concentración tiende a mostrar valores más altos. Eso no implica cierre ni distorsión competitiva, sino un mercado en etapa temprana de desarrollo. La concentración observada es, por tanto, un resultado estadístico de la escala, no una señal de poder dominante”.

Pero incluso esa lectura requiere matiz. El mercado de FIBRAs en México no opera como un sistema homogéneo, sino como un conjunto de mercados regionales con ritmos y profundidades distintas. La mayor madurez se concentra en el norte fronterizo, la zona conurbada del Valle de México y el Bajío, así como en ciertas ciudades del sureste, donde existen cadenas de suministro consolidadas, infraestructura logística y presencia sostenida de inversión extranjera. En el resto del país, las dinámicas son diferentes y la competencia se expresa en escalas más reducidas. Por eso, hablar de “concentración” de manera agregada puede ser engañoso: no todos los mercados compiten bajo las mismas condiciones ni desde los mismos niveles de desarrollo.

En este contexto, el riesgo competitivo no proviene tanto de la escala de los jugadores como de las condiciones institucionales que enmarcan el mercado. La entrada y expansión de nuevos participantes depende de la certeza jurídica con la que se resuelven controversias, de la definición que adopte la próxima revisión del T-MEC y de la estabilidad territorial en regiones donde la inseguridad aún condiciona el control operativo del espacio físico. Cuando estos factores permanecen en transición, parte del capital potencial se mantiene a la espera. La competencia, entonces, no se limita a los activos ni a los portafolios, sino a la capacidad del Estado para garantizar reglas estables que permitan que el mercado se despliegue plenamente.

La estabilidad jurídica, empero, no solo depende del marco normativo: también de la simetría en el acceso a la información.

El Dr. Lezama explica que “en el caso mexicano, el riesgo no está tanto en la concentración del mercado, sino en el acceso desigual a información pública relevante para decisiones de inversión. Cuando actores —públicos o privados— reciben de forma anticipada datos sobre futuros proyectos de infraestructura o desarrollo urbano, pueden posicionarse con ventaja frente al resto del mercado. Esa asimetría de información modifica las condiciones de competencia al alterar la capacidad de valorar o adquirir activos a tiempo. Por ello, el punto central no es el tamaño de los jugadores, sino la filtración —intencional o no— de información estratégica”.