¿Cómo Puede Terminar el Auge sin Terminar la Expansión?

Durante ese periodo, los principales mercados industriales del norte, centro y Bajío incorporaron más de 30 millones de metros cuadrados de nuevo inventario, elevando el inventario total por encima de los 100 millones de metros cuadrados. Y hoy, la posición más reciente dentro de este ciclo puede resumirse en dos cifras.

Al primer trimestre de 2026, la actividad constructiva asociada a edificios industriales, comerciales y de servicios se ubicó cerca de 9% por debajo de su máximo de 2024, pero todavía 5.6% por encima del promedio observado en 2023. En paralelo, los 1.6 millones de metros cuadrados de nuevo inventario industrial entregados durante el trimestre fueron aproximadamente 15% inferiores a los del primer trimestre de 2024, pero cerca de 27% superiores a los del mismo periodo de 2023.

Esto sugiere que el ajuste observado desde finales de 2024 no ha eliminado la expansión acumulada durante los años previos. La explicación es que construir un inmueble industrial toma tiempo. Cuando la actividad comenzó a moderarse, una parte importante de la expansión impulsada durante los años previos ya se había traducido en un incremento significativo del inventario industrial del país. Por ello, una desaceleración reduce el ritmo al que el mercado sigue creciendo, pero no elimina la expansión ya alcanzada.

En consecuencia, el reto para el mercado dejó de ser incorporar espacio al mayor ritmo posible y comenzó a desplazarse hacia la velocidad con la que ese nuevo inventario podía ser ocupado.

Ese cambio comenzó a reflejarse en los indicadores de mercado. Conforme las absorciones comenzaron a moderarse, una proporción creciente de las naves entregadas correspondió a proyectos especulativos. Así, la disponibilidad inició una trayectoria ascendente, no por una contracción generalizada de la demanda, sino porque la oferta siguió incorporándose a un ritmo superior al de la ocupación. En conjunto, ambos fenómenos reflejan la transición desde un mercado definido por la escasez de oferta hacia otro donde la velocidad de absorción adquiere un papel cada vez más relevante.

Hacia adelante, aun cuando el ciclo inmobiliario continúe evolucionando, la construcción de edificios industriales, comerciales y de servicios seguirá influyendo de manera importante en el desempeño de la construcción en México. No sólo por la escala que hoy alcanzó el mercado industrial, sino porque, incluso en un año en que el valor real de producción de la construcción prácticamente se estancó, este segmento representó alrededor del 55% del valor de la producción edificadora y cerca del 26% del valor de la producción total de la construcción.

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¹ Nota metodológica: Los indicadores se construyen a partir de la ENEC del INEGI. Los valores corrientes de producción se deflactan mediante el INPP de la construcción, se expresan como índices con base 2018=100 y se desestacionalizan mediante X-13ARIMA-SEATS (o STL cuando el primero no converge). Para la comparación con SiiLA, las series mensuales se agregan a frecuencia trimestral y se utilizan promedios móviles de cuatro trimestres para atenuar la volatilidad de corto plazo. La categoría “edificios industriales, comerciales y de servicios” se utiliza como aproximación de la actividad constructiva no residencial, por lo que los resultados no deben interpretarse como una medición exclusiva de construcción industrial.