En el Corazón del Valle de México: ¿Tiene Futuro el Submercado de Oficinas Norte?

En el corazón del Valle de México, donde los rascacielos y las oficinas de lujo reflejan el pulso económico de la región, existe un lugar que parece haberse quedado al margen: el submercado de oficinas “Norte”. Este corredor, que se extiende por Tlalnepantla, Naucalpan y Atizapán en el Estado de México, carga el peso de ser el menos deseado de todos. Con una tasa de disponibilidad que supera el 41%, duplica la media nacional y expone una paradoja inquietante: en una región que concentra tanto potencial, ¿por qué nadie quiere trabajar aquí?

Los gobiernos locales de Tlalnepantla, Naucalpan y Atizapán atribuyen el declive a una suma de problemas estructurales: vialidades congestionadas, transporte público insuficiente, inseguridad persistente y un entorno urbano degradado por la reconversión improvisada de antiguas zonas industriales. Incluso, hace nueve años, las autoridades reconocieron que los efectos de la globalización en la economía habían impactado al sector industrial regional, al punto de que “algunas industrias que ya no son competitivas están dejando de operar y por ende la mano de obra del sector secundario se reduce día con día”.

En este paisaje de abandono, la brecha entre oferta y demanda es imposible de ignorar. Casi el 90% de las oficinas en Norte son de clase A+ y A, pero sus tasas de disponibilidad, cercanas al 50% y 38%, respectivamente, reflejan una desconexión con las necesidades del mercado. Mientras los desarrolladores han apostado por inmuebles de alta calidad, la demanda —principalmente de sectores como finanzas, tecnología y telecomunicaciones— se inclina por submercados más estratégicos y competitivos, como Polanco y Santa Fe, que los propios gobiernos locales reconocen como sus competidores más directos, gracias a su conectividad, prestigio y concentración de servicios de alto nivel. En contraste, los edificios de menor calidad, como los de clase B, mantienen una tasa de disponibilidad mucho menor, de menos del 14%, impulsados por el sector gobierno, que ocupa el 68% de estos espacios.

La situación en Norte refleja un círculo vicioso: su falta de competitividad impide atraer a los sectores más dinámicos, lo que a su vez reduce la ocupación y presiona los precios a la baja, debilitando aún más su capacidad para competir y atraer desarrollo. Además, la baja absorción y la salida de inquilinos evidencian que el mercado simplemente no ve a esta zona como un destino estratégico. ¿Pero puede el submercado más rezagado del Valle de México romper este ciclo y encontrar un nuevo propósito?

Los datos de SiiLA confirman el deterioro. En los últimos cinco años, el crecimiento inmobiliario en Norte ha disminuido considerablemente, y en los últimos dos años no se ha añadido nuevo inventario significativo. Pese a esta desaceleración en la oferta, la absorción bruta ha seguido un patrón descendente que, junto con la salida de inquilinos, resultó en una absorción neta negativa a principios de este año. Mientras tanto, los precios de mercado han caído un 6% desde 2023 y actualmente se sitúan un 15% por debajo del promedio en la Ciudad de México, lo que no sólo refleja un rezago estructural, sino también una pérdida de atractivo y rentabilidad.

Sin embargo, incluso en el suelo más árido pueden crecer flores. La reconversión de edificios de oficinas en espacios de almacenamiento ha comenzado a generar valor donde antes sólo había abandono.

“En algunos casos, la tasa de ocupación ha pasado del 10% al 50% tras la transformación a bodegas o archivos muertos”, señala un investigador de mercado de SiiLA. Un ejemplo de ello es la Torre Mirax, que hoy alberga a inquilinos asiáticos que han convertido el espacio en un centro de almacenamiento estratégico. Algo similar ocurre en el Corporativo Las Américas, ubicado a unas cuantas cuadras, donde la reconversión ha permitido revitalizar un inmueble que antes permanecía subutilizado.

Estas transformaciones no sólo son soluciones inmediatas al problema de ocupación, sino también una señal de que el submercado Norte tiene el potencial de reimaginarse. Los gobiernos locales han identificado la mejora de la conectividad, el transporte público y la seguridad como pasos esenciales para revitalizar la zona. Proyectos de rehabilitación de vialidades y el fortalecimiento de corredores de transporte podrían ser clave para atraer inversión. Asimismo, la implementación de incentivos fiscales para empresas interesadas en ocupar espacios o desarrollar nuevos proyectos puede ayudar a romper el ciclo de estancamiento.

Más allá de estas iniciativas, el submercado podría aprovechar su ubicación estratégica dentro del Valle de México para orientarse hacia actividades específicas como hubs logísticos, centros de distribución o incluso espacios híbridos que combinen almacenamiento y oficinas. La reconversión ya ha demostrado ser una vía efectiva para generar valor en propiedades subutilizadas, pero para que Norte recupere su relevancia, deberá adoptar un enfoque que no sólo responda a las necesidades actuales, sino que también proyecte una visión a largo plazo.

El verdadero desafío será transformar la percepción de Norte como un espacio rezagado y convertirlo en un destino atractivo tanto para negocios como para desarrolladores. ¿Podrá el submercado más olvidado del Valle de México redefinirse y encontrar un propósito que lo coloque de nuevo en el mapa? El tiempo, y las acciones concretas, tendrán la última palabra.

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