Algunos centros comerciales en México ya empiezan a integrar funciones —como espacios de trabajo flexible— que antes estaban fuera de su lógica operativa.

En poco más de medio año, Patio Universidad y Portal Centro, propiedades de FIBRA Uno, incorporaron sendos espacios de coworking de 80 y 60 metros cuadrados. De uso libre y gratuito, con infraestructura para trabajar —internet, mesas, iluminación—, estos lugares son algo más que una amenidad dentro del mall.

Al cuarto trimestre de 2025, FUNO reportó una ocupación de 83% en su segmento de oficinas, la más baja dentro de su portafolio —en línea con la tendencia inmobiliaria nacional—, frente a 94% en retail y 98% en industrial. En ese contexto, iniciativas como WORKLAB se leen no solo como un servicio al visitante, sino como instrumentos para observar patrones de uso, permanencia y demanda en esquemas de trabajo flexible.

Más que un producto terminado, son entornos de prueba. A pequeña escala, miden la disposición a operar fuera del contrato tradicional. Y en un portafolio con cerca de 200,000 metros cuadrados de oficinas disponibles, esa lectura deja de ser marginal.

La pregunta, sin embargo, no es solo si el modelo puede escalar, sino bajo qué condiciones sería viable para un propietario cuya estructura de ingresos ha estado anclada en contratos de largo plazo, en tanto que, en lugar de sustituir ese esquema, lo complementa.

Para un vehículo institucional, la tensión es evidente. Los contratos cortos introducen volatilidad en flujos diseñados para ser estables. Sin embargo, dentro de un portafolio mayoritariamente estabilizado, ese riesgo abre un margen para explorar esquemas más flexibles sin comprometer el ingreso agregado y, en el margen, capturar demanda que de otro modo quedaría fuera.

Bajo esa lógica, no es un cambio de modelo, sino una capa adicional de retornos: menor en tamaño, mayor en rotación y con alto valor informativo, donde lo relevante no es solo la ocupación que generan, sino la información que producen sobre cómo, cuándo y en qué condiciones se está redefiniendo la demanda de oficinas.

En retail, el efecto es más inmediato. Estos espacios no solo aumentan la permanencia, sino que insertan al consumidor en dinámicas de uso más frecuentes, con potencial impacto en consumo dentro del propio centro comercial. Casos como el de Santander Work Café sugieren que la integración entre servicios financieros, trabajo flexible y consumo puede generar sinergias operativas, aunque no necesariamente replicables en todos los contextos.

Si bien aún no es claro si WORKLAB responde a una estrategia corporativa de FUNO o a decisiones a nivel de activo, su presencia en centros comerciales del portafolio es consistente con un momento en el que la compañía busca reorganizar y diversificar sus líneas de negocio. Así, más que como un experimento aislado, puede leerse como una señal temprana de activos que empiezan a integrar funciones que antes operaban por separado —como trabajar, consumir o realizar servicios— dentro de un mismo espacio.

En ese sentido, lo que está en juego no es solo la incorporación de nuevos usos, sino la forma en que los activos empiezan a producir información sobre su propia demanda. Y en un entorno donde esa demanda es cada vez menos predecible, la capacidad de medirla puede volverse tan valiosa como la de rentarla.

Entender estos cambios —en uso, permanencia y demanda— requiere un nivel de análisis que puede abordarse con mayor precisión en SiiLA Market Analytics o vía contacto@siila.com.mx.