En el mercado inmobiliario industrial de México, donde según SiiLA hay más de 100 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR), los créditos puente son sorprendentemente escasos. La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) revela que sólo entre el 3% y el 5% de estos créditos para la construcción se destinan a este mercado. Del resto, cerca del 91% va para el sector residencial y entre el 4% y el 6% a otros activos comerciales.

Un crédito puente es un préstamo a corto plazo que proporciona liquidez inmediata para el desarrollo de proyectos. Se llama "crédito puente" porque cubre o “puentea” la necesidad urgente de fondos hasta que se obtiene financiamiento permanente o ingresos suficientes para sostener la inversión y pagar el adeudo.

En el sector inmobiliario, los desarrolladores usan créditos puente para cubrir gastos operativos y capital de trabajo como la compra de terrenos, permisos y costos de construcción. Estos créditos financian entre el 65% y el 85% del proyecto, entregando fondos en etapas según el progreso comprobable de las obras. El financiamiento escalonado, acorde a la productividad, y la flexibilidad de pagos, ajustada a la capacidad de capitalización de las empresas, evitan que los desarrolladores se descapitalicen, reduciendo riesgos financieros y retrasos en la construcción.

De acuerdo con la Doctora Nitzia Vázquez Carrillo, especialista en desarrollo financiero y economía pública de la Facultad de Economía de la UNAM, el limitado uso de créditos puente en el mercado inmobiliario industrial de México se debe a varios factores como:

a) La complejidad, el costo y la duración de los proyectos industriales, que aumentan los riesgos financieros en comparación con otros sectores como el residencial.

b) El uso de fuentes de financiamiento alternativas, como fondos de inversión, instituciones de financiamiento colectivo y créditos de sociedades financieras de objeto múltiple, entre otras, que reducen la necesidad de créditos puente.

c) Los estrictos requisitos que dificultan el acceso a estos créditos, especialmente para nuevas empresas, como tener entre dos y tres años de operación, un historial crediticio positivo y una estimación detallada del uso y costo del crédito.

d) La falta de inclusión y educación financiera, que impide que muchas micro y pequeñas empresas conozcan y utilicen estas opciones de financiamiento, ya que muchas no saben cómo funcionan, piensan que no las necesitan o consideran que son demasiado costosas.

El Impacto de los Créditos Puente en el Mercado Industrial

Hasta el primer trimestre de 2024, el saldo de los créditos puente para la construcción inmobiliaria superó los 114,000 millones de pesos (más de 6.7 mil millones de dólares). Esto incluye datos de la banca múltiple, la banca de desarrollo y las SOFOMES, y representa el 4% de la cartera crediticia en México, según la CNBV. De este monto, el 8% se destinó al sector inmobiliario industrial y comercial.

La mayoría de los proyectos industriales y comerciales financiados con créditos puente se ubicaron en los estados del norte y centro del país, que concentraron el 35% y 31% del saldo, respectivamente. En cambio, el Bajío y la zona sur de México recibieron el 28% y 6% de la cartera de créditos no residenciales. Estos datos reflejan el desarrollo del mercado inmobiliario industrial y comercial en el país, donde, según SiiLA Market Analytics, el norte, Bajío, centro y sur concentran, en ese orden, la mayor proporción de ABR.

En la opinión de la Doctora Nitzia Vázquez Carrillo, los créditos puente, aunque limitados, tienen un impacto significativo en el desarrollo del mercado inmobiliario industrial. Permiten crear la infraestructura necesaria para aumentar la demanda empresarial y expandir la capacidad productiva. Esto requiere mano de obra, generando muchos empleos directos e indirectos, y promueve el desarrollo de servicios como hospedaje, entretenimiento y comunicaciones y transporte, lo que dinamiza el mercado y aumenta su competitividad.

En consecuencia, los créditos puente generan encadenamientos productivos que fomentan el crecimiento económico sostenible. Sin embargo, los resultados de este financiamiento no son inmediatos, ya que pueden tardar entre dos y cinco años en materializarse.

Para impulsar el potencial crecimiento del sector inmobiliario industrial a través de créditos puente, la especialista en desarrollo financiero y economía pública sugiere la colaboración entre el sector público y privado.

Una forma efectiva de colaboración es mediante asociaciones público-privadas. En estos modelos, el sector privado y los bancos de desarrollo financian juntos los proyectos. Por ejemplo, el sector privado puede proporcionar materiales y realizar la construcción, mientras que los bancos de desarrollo liberan fondos en etapas según el progreso de la obra. Este mecanismo es especialmente útil para las primeras inversiones y permite ajustar la línea de crédito conforme se comprueban los avances del proyecto.

No obstante, para fomentar su uso en el sector industrial, sería necesario implementar incentivos fiscales y promover la innovación financiera, sobre todo en proyectos de infraestructura con principios ASG (ambientales, sociales y de gobernanza). Estos esfuerzos podrían expandir el uso de créditos puente y contribuir significativamente al desarrollo económico sostenible del país.

Para obtener más información sobre el desempeño y desarrollo del mercado inmobiliario industrial en México, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.