From Boom to Discipline: Tijuana Redefines Its Industrial Cycle

Tijuana enters a phase of shared adjustment across northwestern Mexico. Demand moderates, supply becomes more disciplined, and rents hold. The market converges toward a new equilibrium point.

Hyundai Motor México, dirigida por Edgar Carranza, es una de las compañías con más espacio industrial en Tijuana. Foto: SiiLA.

Hyundai Motor Mexico, led by Edgar Carranza, is one of the companies with the largest industrial footprints in Tijuana. Photo: SiiLA.

Por: SiiLA News

16/02/2026

Tijuana ya no avanza al ritmo extraordinario de hace unos años. Entre 2021 y 2023, la absorción superó sistemáticamente a la nueva oferta y comprimió la disponibilidad por debajo de su rango sostenible. Hoy el ciclo se revierte y, lejos de ser un caso aislado, el movimiento refleja un patrón regional en el noroeste mexicano. De cara a 2026, la pregunta no es si continuará la corrección, sino en qué nivel se estabilizará el mercado.

Ese giro ya es visible en los números. Desde 2023, la demanda de naves industriales comenzó a desacelerarse a mayor velocidad que la oferta, y el mercado pasó de un entorno de escasez extrema a uno donde la rotación volvió a ganar peso. Así, la relación entre espacio liberado y ocupado, que llegó a ser de seis a uno, se redujo gradualmente hasta una paridad cercana a uno a uno, lo que derivó en absorción neta negativa al cierre de 2025. En paralelo, la disponibilidad se ubicó en 7.5%, lejos del nivel prácticamente nulo observado dos años antes.

Detrás de esta transición están las decisiones empresariales. Las compañías priorizaron eficiencia y consolidación, desplazando el impulso expansivo del ciclo anterior. Ese cambio alteró el dinamismo sectorial: los motores tradicionales —manufactura y productos de consumo, que concentran cerca del 60% del inventario— dejaron de expandirse, mientras segmentos vinculados a logística y servicios avanzaron a ritmos moderados, no superiores al 6% anual. Por su parte, las actividades de menor escala, como el agroindustrial y los espacios ligados a gobierno, registraron crecimientos significativos, aunque representan apenas el 0.6% del mercado y no alteran la tendencia general.

The gap between supply and demand widened starting in 2023.

The market now operates in step with a state economy advancing at a more contained pace. By the end of 2025, Baja California’s GDP stood roughly 9% above its pre-pandemic level, but with reduced momentum. The secondary sector posted mild contractions of around –0.6%, with manufacturing declining by approximately –0.5%, particularly in automotive and metalworking segments. By contrast, the tertiary sector grew about 1.5%, supported by foreign trade, cross-border flows, and formal services.

The correction has not altered market fundamentals. The productive base remains intact, supply is moderating with greater discipline, and demand is adjusting without disruption. In this environment, pressure on rents has eased but not disappeared. According to SiiLA data, prices remained stable after a cumulative compound annual growth rate of nearly 9% over the past five years, even amid higher vacancy rates.

Tijuana is not an outlier within the region. Ciudad Juárez and Mexicali show similar trajectories, with vacancy levels that double the regional average observed since mid-2022 (3.4%). The simultaneity of these movements points to a shared adjustment, whose stabilization will depend less on local factors and more on the evolution of the industrial and trade cycle along the border region.

This is particularly relevant for 2026, as geopolitical uncertainty linked to the United States and the USMCA is expected to keep demand at a more subdued pace, while new supply continues to be delivered with greater discipline. In that scenario, rents are likely to move in line with inflation and the broader economic cycle, and vacancies should continue to converge toward levels closer to their historical average.

For investors and developers, 2026 will require a precise reading of the cycle and disciplined capital allocation, where asset quality and financial structure once again become decisive.

More information at SiiLA Market Analytics or at contacto@siila.com.mx.

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