Descubriendo el Potencial de Inversión en México. El Caso de FIBRA Nova y Sus Rendimientos por Reembolso de Capital

Los rendimientos de los FIBRAs en México son muy atractivos, incluso por encima de otros instrumentos bursátiles de deuda. En general, el 57% de las distribuciones de los FIBRAs corresponde a reembolsos de capital, de acuerdo con datos de SiiLA. Por ejemplo, al segundo trimestre de 2023, FIBRA Nova reportó reembolsos de capital por más de 194.5 millones de pesos, o bien, una distribución de casi 58 centavos por acción o CBFI.

El reembolso de capital sucede cuando los FIBRAs dan a los inversionistas más dinero del que realmente ganaron con sus propiedades, a través de rentas u otros flujos de efectivo. Debido a que este tipo de distribución no corresponde a las ganancias de los FIBRAs, el reembolso de capital es una devolución de dinero sobre el monto invertido por el accionista. Esto quiere decir que por cada acción o CBFI, los inversionistas reciben una cantidad de dinero que amortiza el valor de su inversión original.

Es importante mencionar que el reembolso de capital no reduce la participación real de los accionistas en los FIBRAs. Sin embargo, sí influye en cómo se calcula el retorno de la inversión cuando los accionistas venden sus acciones. Esto se debe a que el reembolso de capital ajusta el valor contable de la inversión inicial, o bien, modifica la base del capital invertido únicamente para el cálculo del desempeño de la misma, en términos de ganancias o pérdidas entre el momento de adquisición y enajenación de las acciones (LISR, art. 188, fracción IX).

El caso de FIBRA Nova sirve muy bien para explicar el potencial retorno de inversión de los fideicomisos inmobiliarios a nivel nacional. Aunque este FIBRA no ha distribuido dividendos como parte de su resultado fiscal, que son los pagos proporcionales a los ingresos generados por la operación o usufructo de los activos del FIBRA, en seis años sí devolvió a sus accionistas el equivalente a más del 55% del valor original de sus CBFIs, que data del tercer trimestre de 2017. Estas devoluciones corresponden a los dividendos por reembolso de capital.

Lo anterior implica que, en seis años, FIBRA Nova devolvió el equivalente proporcional a 10.8 pesos sobre el valor de cada una de sus acciones en 2017, que era de 19.5 pesos por CBFI. Este nivel de retorno de la inversión es muy atractivo en comparación con otros instrumentos bursátiles de deuda, como pueden ser los Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES), que son emitidos por el gobierno federal a través del Banco de México.

En los últimos seis años, la tasa de rendimiento anual (por reembolso de capital) de FIBRA Nova fue de 9.2%. En cambio, el retorno de la inversión por CETE a 364 días ascendió a 7.7% anual durante el periodo. Esta diferencia resalta el potencial de los FIBRAs como una opción sólida para aquellos inversionistas que buscan inversiones estables con crecimiento constante en el sector inmobiliario comercial.

En un mercado financiero en constante cambio, la capacidad de los FIBRAs para proporcionar retornos significativos y sostenibles los posiciona como una alternativa prometedora dentro del panorama económico mexicano. Para saber más de esta y otras oportunidades de inversión a nivel nacional, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.