Sin embargo, este análisis puede llevar a tomar decisiones sin haber visto la película completa. Todas estas métricas son alimentadas por el desempeño de las propiedades que conforman los diferentes portafolios de los FIBRAs y existe poca información de este tipo de activos en el mercado. 

La importancia de conocer la procedencia de aquello que alimenta a los indicadores financieros que reportan los diferentes fideicomisos, radica en el hecho de que el desempeño de las propiedades tiene una relación directa con el valor del certificado bursátil.  

Analizar las métricas antes descritas sin tener en consideración el desempeño de los activos frente al mercado, es como comprar un artículo en línea con buenas imágenes, pero sin los detalles del producto y calificaciones de los consumidores. Esta analogía podría sonar simplista; sin embargo, el reto es mayor cuando de transparentar la información se trata. 

Hasta hace poco, conocer las propiedades que conforman los portafolios de FUNO -por poner como ejemplo a uno de los fideicomisos más diversificados- resultaba utópico; o bien, estar al tanto del porcentaje de ocupación, ubicación y fundamentales de cada edificio de oficinas de FIBRA HD en el mercado de CDMX era complicado; no solo para el gran público inversionista que deseaba tener esta información, sino también para los jugadores especializados de la industria inmobiliaria.  

Los directivos de los fideicomisos encargados de la relación con inversionistas conocen muy bien los indicadores financieros, si embargo, es complicado obtener los detalles, por ejemplo, de la ocupación, el precio por m2 pedido y cerrado en renta, absorción bruta y neta del portafolio actual del fondo y cómo este se compara con el resto del mercado.   

Es cierto que los FIBRAs han sido agentes de cambio hacia un mercado inmobiliario semi-maduro e institucional y, también es cierto que, pasados los primeros ocho años de experiencia de reporteo, algunos fideicomisos han optado por mejores prácticas, empujados por asociaciones como AMEFIBRA, la cual ha hecho un excelente trabajo en el último año.

Desde nuestra perspectiva, el reto es cuesta arriba cuando se trata de homologar el cálculo de ciertas métricas y, sobre todo, de relacionar el valor del certificado con el desempeño de las propiedades. En SiiLA buscamos la transparencia de la industria inmobiliaria y, bajo ese propósito, hemos logrado obtener indicadores clave del inventario total A+ y A para oficinas, A y B para industrial y, seis formatos para el sector consumo; incluyendo las propiedades de los FIBRAs. 

Si tomamos en consideración el mercado de la Ciudad de México (zona metropolitana) para el sector industrial, al cuarto trimestre del 2019, el inventario total para propiedades A y B asciende a 9.5 millones de m2, de los cuales el 35% corresponde a los FIBRAS. Los submercados con mayor presencia de propiedades de estos fideicomisos son CTT (Cuautitlán - Tultitlán - Tepotzotlán) con un 38% y Tlalnepantla con un 47%.  En términos de fundamentales y hablando específicamente de la tasa de disponibilidad, el mercado registra un 2.14%, mientras que los activos de los fideicomisos, 1.16%.