Where the Mall Ends, Another Economy Begins

El valor de un centro comercial no se agota en su interior. Cada vez más, accesos, estacionamientos y terrenos contiguos se convierten en superficies donde el flujo se captura antes de entrar, desplazando parte del negocio hacia los márgenes del activo.

Parte de ese desplazamiento ya se observa en espacios antes secundarios como sótanos, donde operan formatos como La Casa de Toño o Kavak. Pero también empieza a extenderse hacia su perímetro inmediato. Ahí es donde el caso de Caffenio resulta especialmente ilustrativo.

Con más de 300 sucursales en México, Caffenio ha construido un modelo centrado en drive-thru y unidades a pie de calle, con algunas ubicaciones en estacionamientos o terrenos contiguos a centros comerciales —desde Plaza Girasol, en Sonora, hasta su llegada a Guadalajara, junto a La Gran Plaza Fashion Mall.

En ese esquema, la ubicación no busca atraer al consumidor hacia el mall, sino interceptarlo en tránsito. A diferencia del retail tradicional, que depende del tiempo de permanencia dentro del activo, este tipo de formatos captura decisiones rápidas, ligadas al flujo vehicular y a la inmediatez.

Esa lógica opera sobre una base física significativa. De acuerdo con estimaciones propias con base en datos de SiiLA, en centros comerciales de más de 4,000 metros cuadrados en los principales mercados del país, el área destinada a estacionamiento puede añadir entre 30% y 43% adicional respecto al área bruta rentable¹.

En términos prácticos, se trata de una reserva de superficie que, bajo ciertos esquemas, puede integrarse a la operación comercial y habilitar nuevas formas de consumo, incluida esa última compra antes de salir del activo.

Como resultado, el estacionamiento deja de ser únicamente infraestructura de soporte y empieza a operar como una capa activa del negocio. Más allá de ese espacio, la captura de valor deja de concentrarse dentro del activo.

El centro comercial sigue generando el flujo —lo concentra, lo ordena, lo hace posible—, pero deja de retenerlo por completo, en la medida en que parte de ese movimiento empieza a ser aprovechado por negocios que no requieren ocupar un local, dando lugar a una economía adyacente que depende del activo sin formar parte de él.

Para el centro comercial, esto introduce una tensión estructural. Conforme una parte del consumo se desplaza fuera de sus límites físicos, la capacidad de capturarlo mediante renta se vuelve menos directa, lo que quiere decir que el flujo persiste, pero ya no necesariamente pasa por los espacios que el activo controla.

En ese contexto, la pregunta ya no es solo cómo se desempeña el activo, sino cómo se distribuye el valor que genera en su entorno.

Así, más que un radio uniforme, emerge un gradiente de captura, donde la capacidad de monetizar el flujo disminuye con la distancia, pero no desaparece. Ahí surge una oportunidad de arbitraje: identificar puntos donde el movimiento ya existe, pero aún no se refleja en rentas equivalentes. Y es precisamente en ese desfase entre generación y captura donde se construye una parte relevante del valor.

Ese arbitraje, sin embargo, no es estable por definición, ya que el flujo que lo sustenta no pertenece a quien lo captura, sino al activo que lo genera, lo que introduce una dependencia estructural. A ello se suma el riesgo de internalización —cuando el propio centro comercial incorpora esos formatos— y la posible saturación en su periferia: un equilibrio inestable, donde la oportunidad existe, pero no necesariamente se sostiene.

Esto sugiere un desfase entre el ingreso que el activo captura y la valorización que induce en su entorno. Para efectos de inversión, implica que, en activos con capacidad de generar flujo, el retorno no puede evaluarse únicamente a partir del ingreso operativo, sino que debe incorporar la apreciación inducida en su entorno como parte del resultado económico del proyecto. De lo contrario, se subestima el valor económico real del activo y se distorsiona su evaluación.

A ese nivel de detalle —desde valorización hasta desempeño por corredor— estas dinámicas pueden analizarse con mayor profundidad en SiiLA Market Analytics o vía contacto@siila.com.mx.

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¹Se considera un inventario aproximado de 6,020,225 m² de área bruta rentable en centros comerciales mayores a 4,000 m² en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Se asume un estándar de 1 cajón de estacionamiento por cada 30 m² de construcción, equivalente a aproximadamente 200,674 cajones. La superficie por cajón se estima en un rango de 9 a 13 m², sin considerar áreas de circulación. El rango resultante (1.8 a 2.6 millones de m²) representa un incremento aproximado de 30% a 43% adicional respecto al área bruta rentable.