De acuerdo con información proporcionada por Market Analytics, un producto desarrollado por SiiLA, desde el cierre del tercer trimestre del 2019 se han entregado más de 3 millones de metros cuadrados de activos industriales, en los mercados de Ciudad de México y Monterrey. Durante el 2020 y 2021, este ritmo no disminuyó, a pesar de que los activos construidos durante este periodo tuvieron un reto mayor, el precio de los insumos para la construcción, como el acero, se disparó a partir de mediados del 2020, llegando a máximos históricos.

De acuerdo con una entrevista otorgada a El Universal, Marcos Casarin, Economista en jefe para Latinoamérica de Oxford Economics, menciona que el incremento en el precio del acero ha sido provocado principalmente por 4 factores: escasez de materias primas, altos requerimientos del insumo por parte de China, demanda internacional récord de acero y el aumento inflacionario global por el que estamos atravesando.

Por medio de una encuesta realizada en SiiLA a distintos usuarios de la plataforma, el acero representa entre el 30% y 40% de los costos de construcción de un inmueble dependiendo del modelo de construcción (Tilt-up, Concrete, Block o Metal Sheet), por lo cual, el efecto de esta alza en precios se vio reflejado de manera inmediata.

¿Quién paga los “platos rotos”?

Recientemente quise investigar más profundamente qué ha pasado con el precio de renta de espacios industriales y quién termina pagando el sobreprecio causado por este efecto: si el desarrollador al sacrificar parte de su retorno en la inversión, o el usuario final (inquilino) al percibir un incremento en la renta.

Para poder realizar un mejor análisis, decidimos separar el precio de mercado de los activos de primera generación, o nuevas entregas, de los activos de segunda generación. Además, seleccionamos los mercados de Ciudad de México y Monterrey, debido a que son los mercados que lideran en nuevas entregas y absorción.

A partir del segundo trimestre del 2020, hemos visto que el precio de mercado de las naves de primera generación ha tenido un incremento importante, llegando a mostrar una diferencia de más de 60 centavos frente al resto del mercado y es justo cuando vimos que hubo un incremento en el precio de los futuros del acero cotizados en los mercados globales.

Es importante señalar que en los últimos trimestres se han registrado periodos récord en absorción bruta (demanda) para el activo industrial, lo que pudiera explicar el incremento en rentas. De hecho, en los últimos 4 trimestres, los mercados de CDMX y Monterrey han tenido una absorción mayor al promedio visto en los últimos 10 trimestres.

Finalmente, analizando la información y el nivel de detalle al que accedemos en SiiLA, podemos concluir que sí hay un efecto directo en el precio de mercado, particularmente de las naves que se incorporan al mercado, las cuales fueron construidas durante el efecto del incremento de los insumos de construcción y la inflación global. Además, el activo industrial está teniendo absorciones récord en la mayoría de los mercados.

Estos factores impactan no únicamente en el precio de renta por mercado, sino en el valor de los inmuebles, costos de reposición y valuación con enfoque a ingresos. Próximamente estaré publicando la segunda parte de este miniartículo, donde abordaré ¿qué esta pasando con los cap rates? ¿Estamos cerca de “tocar suelo” en el pricing de los activos industriales? Veamos qué nos dice la información y qué otras tendencias están ocurriendo.