En las Oficinas Premium, el Rival Puede Estar Cruzando la Calle

La misma concentración en movimientos entre clases contiguas —y la misma relación casi simétrica entre clases superiores e inferiores— también se observó entre sectores corporativos, aunque algunos concentraron una mayor proporción de los casos. Cerca de la mitad correspondió a empresas de bienes raíces y finanzas, mientras que otro 32% se distribuyó entre firmas legales, aseguradoras, automotrices, constructoras, energéticas, logísticas, tecnológicas y compañías de servicios empresariales.

En conjunto, los datos apuntan menos a una sustitución radical entre segmentos y más a un reacomodo gradual dentro de ellos. Y así, más que desplazamientos abruptos entre extremos del mercado, los movimientos parecen responder a ajustes entre activos comparables, donde la competencia se concentra en diferencias marginales de costo, eficiencia, antigüedad, amenidades y operación.

La tendencia no parece limitarse al periodo analizado, sino formar parte de un patrón recurrente. Las seis transiciones de calidad estudiadas —de edificios clase A+ a A, de A a A+, de A a B, de B a A, de A+ a B y de B a A+— registraron coeficientes de variación bajos, de entre 1.5% y 5.2%, lo que indica fluctuaciones mínimas respecto a sus promedios históricos. Además, las correlaciones entre la composición porcentual de cada trimestre fueron superiores a 0.998, confirmando que la estructura de los movimientos se mantuvo prácticamente constante durante todo el periodo analizado.

Esa estabilidad también sugiere que la competencia entre activos comparables se ha vuelto un componente estructural del mercado corporativo.

En un contexto donde la disponibilidad tiende a la baja y la rotación sigue ocurriendo de forma estable, la presión ya no parece concentrarse únicamente en llenar espacios vacíos, sino en evitar que los ocupantes encuentren una alternativa más competitiva dentro del mismo corredor. Bajo esa lógica, parte de la disponibilidad corporativa podría reflejar menos un problema de demanda que una pérdida relativa de relevancia frente a edificios más eficientes y mejor alineados con las condiciones actuales de operación.

No obstante, los movimientos entre distintas clases de oficinas parecen intensificarse conforme aumenta la profundidad y concentración del mercado corporativo, pues entre más amplio es el inventario comparable dentro de un corredor, mayor parece ser la capacidad de las empresas para reconfigurar su ocupación entre activos similares sin alterar significativamente ubicación, operación o acceso corporativo.

Según SiiLA, el 84% de los movimientos detectados se concentró en la Ciudad de México, frente al 13% de Monterrey y el 3% de Guadalajara. Dentro de la capital, Polanco, Insurgentes y Santa Fe agruparon tres cuartas partes de la rotación registrada. En Monterrey, Valle Oriente concentró el 58% de los movimientos locales, mientras que Providencia reunió cerca de la mitad en Guadalajara.

Visto así, el mercado corporativo mexicano se parece menos a una industria inmóvil y más a un ecosistema de ajuste permanente, donde los inquilinos consolidados rara vez abandonan la cancha, pero constantemente reajustan su posición dentro de ella.

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Nota metodológica: El análisis identifica movimientos compatibles con reconfiguración de portafolio entre clases de oficinas (A+, A y B) a partir de la comparación de registros trimestrales de ocupación entre 1T 2025 y 1T 2026 en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Para ello, se compararon pares consecutivos de trimestres y se identificaron casos en los que un mismo inquilino apareció asociado a un inmueble de distinta clasificación dentro de un mismo submercado. Los movimientos fueron clasificados como upgrades (B→A, B→A+, A→A+) o downgrades (A+→A, A+→B, A→B), incorporando variables como edificio origen y destino, superficie ocupada, diferencia de metros cuadrados, mercado, submercado y tipo de movimiento territorial. Dado que una empresa puede mantener operaciones simultáneas en múltiples inmuebles, reducir o expandir superficie, o reconfigurar parcialmente su portafolio sin abandonar completamente una ubicación previa, los resultados no deben interpretarse automáticamente como mudanzas definitivas, sino como patrones compatibles con procesos de migración, consolidación, expansión o redistribución operativa.