Cuando se trata de elegir una propiedad industrial en renta, la estrategia lo es todo. Más allá de las necesidades específicas de cada negocio, encontrar la ubicación correcta al precio adecuado puede marcar la diferencia entre una inversión acertada y una oportunidad perdida. Sin embargo, esto puede ser como buscar una aguja en un pajar.

Carlos Garcés, Coordinador Comercial de SiiLA SPOT, explica que “en un mercado industrial tan competitivo como el de México, identificar las mejores oportunidades en precio y disponibilidad no sólo es una cuestión de optimizar costos, sino de anticipar movimientos, maximizar retornos y convertir cada decisión inmobiliaria en un motor de crecimiento sostenible. Esa es la diferencia entre quienes participan y quienes lideran el mercado”.

Actualmente, aunque sólo el 3% del espacio industrial en los principales mercados inmobiliarios del país está disponible, Carlos recuerda que esto equivale a 2.9 millones de metros cuadrados. “No es tan sencillo, a primera vista, encontrar un inmueble adecuado para tu negocio. Necesitas estrategia, visión y datos, ya que identificar dónde están los inmuebles disponibles más accesibles o costosos te permite negociar con mayor precisión, calcular presupuestos más acertados y evaluar la conveniencia de la propiedad según los objetivos estratégicos de tu negocio”, subraya.

El precio y la ubicación suelen ser, en un primer momento, los factores más determinantes para elegir una propiedad industrial.

Según datos de SiiLA, las naves disponibles con precios más accesibles se encuentran en el Bajío, una región que concentra el 40% del espacio industrial disponible en el país, donde los precios promedio se acercan a los cinco dólares por metro cuadrado. Este equilibrio entre costo y disponibilidad ha posicionado al Bajío como una de las zonas más atractivas para nuevos proyectos, sobre todo de manufactura y logística.

Le siguen el Noreste y el Noroeste, regiones clave para el comercio transfronterizo, que reúnen el 20% y 30% del inventario disponible, con precios cercanos a seis y ocho dólares por metro cuadrado, respectivamente. Por otro lado, la zona conurbada de la Ciudad de México, que concentra el 10% de las disponibilidades, destaca por registrar los precios promedio más altos, que rondan los 10 dólares por metro cuadrado. Este costo refleja la limitada oferta de terrenos industriales en la zona y su cercanía al mayor mercado de consumo del país, consolidándola como un punto estratégico para naves de última milla.

Aunque los precios promedio en las principales regiones industriales del país revelan grandes diferencias, es al profundizar en los submercados donde se encuentran las oportunidades más específicas y estratégicas. Los datos de SiiLA Market Analytics indican que los submercados del Bajío y el Noreste destacan por su bajo costo relativo, tanto para inmuebles de clase A como de clase B, convirtiéndolos en opciones altamente atractivas para empresas que buscan equilibrar costos y ubicación sin sacrificar su ventaja competitiva.

Regiones como Coahuila, Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y Tamaulipas sobresalen por su competitividad en precios, con submercados como Arteaga, Irapuato, Querétaro-San Luis Potosí, Oeste y San Luis, donde hay opciones económicas con costos que oscilan entre los 4.0 y los 6.0 dólares por metro cuadrado. Aquí, por ejemplo, se encuentran naves en parques industriales como FINSA Reynosa Multipark (Tamaulipas), Conjunto Kaizen (Querétaro) y Apolo Industrial Park (Guanajuato), con precios a partir de 4-5 dólares por metro cuadrado.

No obstante, el Noreste incluye uno de los mercados industriales más dinámicos y estratégicos del país, que es Monterrey, en Nuevo León. En esta región, caracterizada por la llegada de industrias de manufactura pesada, los submercados más con naves disponibles más económicas —sobre todo de clase B— son Salinas Victoria, Santa Catarina y Ciénega de Flores, donde uno puede encontrar propiedades a partir de los 4.7 y los 6.5 dólares por metro cuadrado.

Después del Noreste, el Noroeste de México ofrece algunas de las oportunidades más económicas en el mercado industrial. Regiones muy demandadas como Ciudad Juárez, en Chihuahua, y Mexicali y Tijuana, en Baja California, destacan por tener submercados accesibles: Oeste, Mexicali y Sánchez Taboada. En estas áreas, las propiedades disponibles, principalmente de clase A, se comercializan con precios que van desde los seis hasta los ocho dólares por metro cuadrado, dependiendo del caso. Ejemplo de ello son algunas de las propiedades en Aztecas Industrial Park, en Ciudad Juárez, y El Álamo, en Mexicali, que mantienen precios de entre seis y siete dólares por metro cuadrado.

Finalmente, está la zona más céntrica del país: el Valle de México, que abarca municipios de Ciudad de México, Estado de México e Hidalgo. En esta región, las propiedades industriales más estratégicas, generalmente de clase A, destacan por sus precios elevados, que pueden superar los 13 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, existen submercados que ofrecen opciones más accesibles, como CTT, Huehuetoca y Toluca-Lerma, donde los precios base oscilan entre siete y ocho dólares por metro cuadrado. Estas áreas representan alternativas atractivas para empresas que buscan instalar centros de distribución altamente eficientes, pero sin asumir los costos más altos que caracterizan a esta región. Entre las opciones figuran inmuebles de entre ocho y diez dólares por metro cuadrado, en parques como Cuautitlán City Park, Advance Tepozotlán II y Central Coyol.

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