Entre 2015 y 2019 se entregaron casi tres millones de metros cuadrados de oficinas en México. Sin embargo, desde 2020 hasta lo que va de 2024, se han entregado poco más de un millón de metros cuadrados a nivel nacional. Esta diferencia refleja una desaceleración en la entrega de nuevos espacios de oficina, ya que en los últimos cinco años se ha entregado sólo una tercera parte de lo que se entregó en el lustro anterior a la pandemia.

Los datos de SiiLA Market Analytics también muestran una reducción en la demanda de oficinas, influenciada por cambios en los hábitos laborales, la cautela de los inversionistas debido a la reciente incertidumbre económica, y el periodo de elecciones que atraviesa el país. Las oficinas entregadas entre 2015 y 2019 registran actualmente una ocupación del 76%. En cambio, las oficinas entregadas entre 2019 y 2023 han sido más lentas en estabilizarse, con una ocupación promedio de sólo el 46%. Finalmente, las oficinas entregadas durante lo que va del año han salido al mercado con una tasa de ocupación del 26%, la más baja en el período analizado al momento de comenzar su comercialización.     

Es importante señalar que la transformación del sector de oficinas está generando cambios significativos en el mercado inmobiliario. En un contexto de creciente competencia, con modelos de negocio flexibles, descentralización y diversificación de operaciones, se observa que los nuevos inventarios enfrentan cada vez más dificultades para atraer inquilinos y estabilizarse (con niveles de ocupación superiores al 85%). Sin embargo, en la última década, con algunas excepciones en específicos periodos y mercados, la absorción de espacio de oficinas ha superado significativamente a la desocupación. Esto sugiere que, a pesar de los retos, el mercado de oficinas continúa atrayendo suficientes inquilinos para mantener un crecimiento neto positivo.

Tendencias de 2024 en Adelante

Desde 2015, el mercado de oficinas ha mostrado una tendencia hacia espacios más pequeños, evidenciada por un tamaño promedio de absorción menor que el de desocupación, lo que refleja, entre otras cuestiones como la reducción de costos operativos, un proceso de optimización del uso del espacio por parte de las empresas, sobre todo en años más recientes.

Un factor clave en el comportamiento de la absorción y desocupación de espacios corporativos ha sido la clase del inmueble. La rotación de empresas ha sido más notoria en propiedades de clase A que en aquellas de clase A+ y B. Además, los movimientos más significativos –tanto por el volúmen de espacio ocupado como desocupado– solieron ocurrir en oficinas de clase A+, y después en espacios de clase A y B. Un ejemplo de esto es la absorción de unos 19,400 metros cuadrados de clase A+ por parte de la Universidad del Valle de México (UVM) en la Torre A de Torre Cuarzo a finales del año pasado, y la desocupación de aproximadamente 18,700 metros cuadrados de clase A+ por la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT) en la Torre A de Parque Toreo durante el tercer trimestre de 2020.

Los datos analizados son consistentes con otras tendencias observadas a lo largo de los años en el mercado de oficinas en México. El hecho de que los espacios corporativos de más alta calidad hayan tendido a tener mayor rotación de empresas y movimientos más significativos está relacionado con su predominancia (en términos de ABR) en los principales mercados de oficinas del país, y a que, en muchos casos y a reserva de algunas excepciones, las transacciones suelen estar sujetas a condiciones económicas, en donde no es inusual observar movimientos entre diferentes clases de oficinas debido a ajustes presupuestarios.

En este contexto, es importante mencionar que, en la última década, una tercera parte de todas las entradas y salidas del mercado de oficinas en México consistió en empresas que realizaron una sola transacción, en lugar de múltiples movimientos por parte de los mismos inquilinos. Esta particularidad implica que una parte significativa del mercado es impulsada por empresas que, posiblemente por decisiones estratégicas puntuales o necesidades específicas, optan por cambios decisivos en vez de ajustes graduales en sus espacios de oficina. Asimismo, este comportamiento puede ser una respuesta a factores como cambios en la dirección empresarial, reestructuraciones significativas, o adaptaciones a condiciones de mercado.

Lo anterior resalta la importancia de un mercado de oficinas versátil y reactivo, capaz de acomodar tanto a inquilinos con necesidades de cambios rápidos y substanciales en su estructura física como a aquellos que buscan estabilidad a largo plazo. En última instancia, esto subraya la necesidad de estrategias de gestión inmobiliaria que puedan adaptarse a una amplia gama de demandas de los inquilinos, asegurando así la sostenibilidad del mercado de oficinas en México.

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