Este año, FIBRA Soma informó que la construcción de Expansión Antara en la Ciudad de México tiene un avance general del 48%. Esta ampliación, cuya entrega está prevista para 2025, añadirá cerca de 90,000 metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) al proyecto de uso mixto en el submercado Polanco, que desde su inicio hace casi 18 años contempla el desarrollo de unos 231,200 metros cuadrados de oficinas, comercios y un hotel.

De acuerdo con datos analizados por SiiLA, la expansión incluye más de 50,300 metros cuadrados de espacio corporativo y casi 31,000 metros cuadrados de espacio comercial, incluyendo una tienda ancla y 76 locales. Además, contará con 133 habitaciones y suites de la cadena hotelera Rosewood Hotels & Resorts, que ocuparán los primeros pisos de la torre corporativa.

El impacto de esta obra en el portafolio del fideicomiso inmobiliario será significativo, ya que aumentará en un 30% su ABR de oficinas, y en un 16% y 5% su ABR hospitalario y comercial, respectivamente. En ese sentido, es importante mencionar que, en los últimos años, especialmente a raíz de la pandemia, la compañía ha buscado diversificar más su portafolio.

Actualmente, su ABR operativo y en desarrollo está enfocado en activos de retail, que representan el 72% de los más de 795,500 metros cuadrados con los que cuenta FIBRA Soma. El resto se divide entre espacios de oficinas y habitaciones de hotel, que representan un 21% y 7% del ABR.

La diversificación estratégica del fideicomiso le permitirá proteger sus ingresos y mantener la liquidez, mitigando el riesgo asociado a la dependencia de un solo tipo de activo. Esto se reflejará en los ingresos por renta de la compañía, que provienen en un 63% de los activos de retail, en un 20% de las oficinas y en un 17% del sector hotelero.

Las Fuentes de Financiamiento de Expansión Antara

Hasta marzo de 2024, FIBRA Soma era propietario del 84.7% de Expansión Antara. Para aumentar su participación, la compañía utilizó dos fuentes de capital: la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) y la contratación de deuda bancaria.

Datos de SiiLA FIBRA Analytics indican que, entre el último trimestre de 2023 y el primer trimestre de 2024, el fideicomiso emitió poco más de 8.5 millones de CBFIs, equivalentes a una capitalización de 420.6 millones de pesos. Asimismo, en 2021, la compañía contrató una deuda de 3,125 millones de pesos de los que aún debe 993.6 millones de pesos.

Con estas operaciones, el número de CBFIs en circulación de FIBRA Soma aumentó un 1% y su deuda se incrementó en alrededor de un 16% desde el primer trimestre de 2021, cerrando marzo de 2024 con un nivel de endeudamiento cercano a 14,900 millones de pesos y una relación préstamo-valor (loan-to-value) del 23.6%. Estos datos implican que la compañía ha gestionado su capital de manera efectiva para financiar sus proyectos y aumentar su participación en Expansión Antara, manteniendo un nivel de apalancamiento moderado.

El Peso de FIBRA Soma

En 2006, FIBRA Soma comenzó a desarrollar Antara Fashion Hall, el núcleo comercial del proyecto de uso mixto Antara en Polanco. Unos años después, entre 2012 y 2014, la compañía se involucró en el desarrollo de las dos primeras secciones corporativas del proyecto, y entre 2016 y 2018 inició la construcción de una ampliación que incluyó dos torres, a la que se suman las expansiones en curso de la parte corporativa y de la parte de retail, que serán entregadas en los próximos años.

Gracias a estos y otros proyectos, que incluyen un ABR de 330,000 metros cuadrados en desarrollo, equivalentes al 70% del ABR operativo de la compañía, FIBRA Soma anticipa mejorar su posición frente a otros vehículos de inversión. Según SiiLA, el portafolio de oficinas de FIBRA Soma es el segundo más grande entre los seis de los 16 principales FIBRAs en México que tienen inmuebles de uso corporativo, representando el 17% del ABR. En el caso del retail, incluida la parte hotelera, ocupa el cuarto lugar entre ocho, con el 9%.

En términos de comercialización, se espera que la expansión de Antara impulse significativamente las finanzas de la compañía. De acuerdo con el fideicomiso, ya hay interés por más del 100% del ABR de oficinas y cerca del 90% del ABR de retail, indicando una fuerte demanda. Además, se han firmado contratos para aproximadamente el 25% del ABR de retail. También se están redactando los contratos del crédito sindicado para el hotel, cuya formalización está prevista para el segundo trimestre de 2024.

Para obtener más información sobre el desarrollo y desempeño de los FIBRAs en México, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.