Exploring Mexican REITs. A Detailed Look at the EBITDA Record Margins of 2023

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son vehículos de inversión estables con altos márgenes de rentabilidad y eficiencia operativa. De acuerdo con SiiLA, en el segundo trimestre de 2023, el sector de FIBRAs alcanzó un logro significativo al registrar un margen EBITDA de 72%. Este hito marca uno de los niveles más altos en los últimos cinco años, superando incluso el promedio trimestral de 70%.

En el mercado inmobiliario comercial, tanto inversionistas como analistas utilizan el “margen EBITDA” para evaluar la rentabilidad y eficiencia operativa de una empresa, así como para comparar compañías dentro de un mismo sector. Este indicador se expresa como un porcentaje y nos dice cuánto dinero le queda a una empresa después de cubrir sus gastos operativos, sin contar los gastos financieros (como impuestos e intereses) y los gastos contables (como amortizaciones y depreciaciones).

El margen EBITDA es una herramienta que nos ayuda a entender cómo una empresa maneja sus costos. Se calcula dividiendo el EBITDA (las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización) entre los ingresos operativos. Por ejemplo, si el margen EBITDA es del 72%, significa que, por cada 100 pesos que la empresa genera en ventas, le quedan 72 pesos disponibles (antes de tener en cuenta los gastos financieros y contables). En consecuencia, un margen EBITDA alto implica que los costos operativos son bajos en relación con los ingresos operativos.

No es la primera vez que el sector de FIBRAs registra un margen EBITDA igual o mayor a 72%. Este nivel también fue alcanzado en el primer trimestre de 2020, 2021 y 2022. Sin embargo, la situación actual refrenda la tendencia alcista de este indicador en el sector de FIBRAs, desde 2018.

Los FIBRAs con Mayores Márgenes EBITDA

En el segundo trimestre de 2023, los FIBRAs industriales tuvieron los márgenes EBITDA más elevados (85%) en comparación con los fideicomisos enfocados en portafolios comerciales (75%), mixtos (67%) y hoteleros (27%). Esto se debe, en parte, a que algunas propiedades industriales tienen costos operativos más bajos, ya que a menudo, estos son trasladados a los inquilinos mediante contratos como los de triple neto (NNN). Asimismo, la sobredemanda de espacios industriales, impulsada por el nearshoring, ha fortalecido y/o estabilizado los ingresos operativos de estas propiedades. En contraste, los mercados de bienes raíces comerciales, de oficinas y hoteleros han experimentado mayores variaciones en la demanda, además de que, por lo general, no trasladan los costos operativos a los inquilinos.

Según datos de SiiLA FIBRA Analytics, el fideicomiso inmobiliario con mayor margen EBITDA en el segundo trimestre de este año fue la industrial FIBRA Nova (93%), seguido de otros FIBRAs industriales como FIBRA Monterrey (86%), FIBRA Macquarie (84%), FIBRA Terrafina (82%) y FIBRA Prologis (79%), además de la especialista en infraestructura educativa, FIBRA Educa (86%).

A estos siguieron algunos fideicomisos con portafolios mixtos, entre ellos FIBRA Plus (79%), FIBRA Uno (79%), FIBRA Danhos (63%), FIBRA Soma (58%) y FIBRA HD (56%), así como la especialista en inmuebles de retail, FIBRA Shop (75%). Finalmente, los fideicomisos hoteleros FIBRA Hotel (28%) y FIBRA Inn (25%) tuvieron los márgenes EBITDA más bajos.

No obstante las diferencias entre los distintos fideicomisos, el sector de FIBRAs continúa demostrando su capacidad para mantener altos niveles de rentabilidad y eficiencia operativa. Los resultados del segundo trimestre de 2023 son indicativos de una sólida gestión de las carteras de inmuebles, lo que, a su vez, refleja la confianza de los inversionistas en estos actores institucionales del mercado inmobiliario.

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