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FIBRA Educa Accelerates Expansion in 2024: Acquires Properties with a GLA Equal to 25% of 2019-2023 Acquisitions
- FIBRA Educa strategically strengthens its portfolio in Mexico by acquiring five educational properties across three states, a move that increases its GLA by 8% and ensures financial stability with 15-year lease contracts and 100% occupancy.
- The accelerated expansion of FIBRA Educa in 2024, with an acquired GLA equal to a quarter of what was bought between 2019 and 2023, underscores its growth capacity and long-term financial strength.
Por: SiiLA News
19/08/2024 FIBRA Educa, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces educativos en México, adquirió cinco inmuebles con un área bruta rentable (ABR) conjunta de 45,121 metros cuadrados. Estas propiedades, ubicadas en los estados de México, Tamaulipas y Coahuila, fortalecen la expansión del portafolio de la firma, incrementando su ABR en un 8%, según datos de SiiLA.
Las dos propiedades en Coahuila suman un ABR total de 23,857 metros cuadrados, mientras que los dos inmuebles en el Estado de México tienen un ABR de 18,258 metros cuadrados, y el de Tamaulipas, 3,006 metros cuadrados. Estos espacios, compuestos por nueve predios en total, generarán ingresos a través de contratos de arrendamiento con una vigencia inicial de 15 años, prorrogables por un periodo igual, asegurando así la estabilidad en el flujo de caja para FIBRA Educa.
Esta vigencia contractual es una de las más altas entre los 16 fideicomisos que cotizan en bolsa en México, lo cual, además de estabilidad en ingresos, genera una tasa de ocupación del 100%. De acuerdo con SiiLA FIBRA Analytics y datos de la compañía, hasta el segundo trimestre de este año, los inmuebles de FIBRA Educa estaban ocupados mediante 21 contratos con seis arrendatarios y sus partes relacionadas, todas controladas por Nacer-Global, empresa que conformó el fideicomiso en 2018.
La adquisición, cuyo valor no fue revelado, se financió con recursos provenientes de una colocación de deuda realizada a finales de 2023, cubriendo el pago del IVA de la construcción y los gastos asociados al traslado de dominio.
Según FIBRA Educa, la reciente transacción no sólo fortalece su portafolio inmobiliario, sino que también promete generar retornos financieros estables y atractivos a largo plazo para los inversionistas del fideicomiso, dado que las propiedades adquiridas presentan una rentabilidad estimada (cap rate) del 10.60% y un ingreso operativo neto (NOI) del 88.81%. No obstante, SiiLA ha evaluado el valor de los portafolios y la rentabilidad de las propiedades, cuyos datos están disponibles en SiiLA Market Analytics.
La Expansión de FIBRA Educa en 2024
La reciente transacción se suma a los 67 inmuebles con los que cuenta la compañía, incluidos 27 propiedades educativas, 35 centros de aprendizaje y cinco oficinas que en conjunto abarcan un ABR de 544,581 metros cuadrados distribuidos en 20 estados de la República Mexicana, predominantemente en la zona conurbada del Valle de México.
En lo que va del año, FIBRA Educa ha adquirido seis inmuebles con un ABR total de 47,467 metros cuadrados, superando significativamente las transacciones del fideicomiso en 2023, cuando se añadieron 2,255 metros cuadrados de ABR educativo. Incluso, esta expansión es comparable a más de una cuarta parte del ABR que la compañía adquirió entre 2019 y 2022, lo que subraya el acelerado ritmo de crecimiento que ha adoptado la firma en 2024.
En mayo, antes de la compra de las cinco propiedades, FIBRA Educa adquirió un inmueble educativo de 2,346 metros cuadrados en Toluca, Estado de México, con un contrato de arrendamiento a 15 años forzosos extendibles por períodos similares a voluntad del arrendatario. Previo a eso, entre 2019 y 2023, la firma compró 14 propiedades con un ABR conjunto de más de 188,000 metros cuadrados.
La reciente transacción de la compañía refleja una sólida salud financiera. A pesar de las adversidades, como los daños ocasionados por el huracán Otis en 2023, que provocaron una suspensión temporal de ingresos por arrendamiento en dos propiedades en Acapulco, Guerrero, el fideicomiso ha mostrado resiliencia financiera. La administración de FIBRA Educa ha logrado mantener una adecuada liquidez y capacidad para cubrir compromisos financieros, como lo demuestra un incremento del 136.35% en los rendimientos de las inversiones permitidas por la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) y una significativa disminución del 19.81% en la amortización del costo de financiamiento, en comparación con el segundo trimestre de 2023.
Para obtener más información sobre el desempeño de los FIBRAs en México, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.
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