El mercado industrial mexicano ha experimentado cambios significativos desde hace más de una década, especialmente en la tasa de capitalización (cap rate) y la percepción de riesgo asociada a estos activos. La tasa de capitalización, calculada como el ingreso neto operativo (NOI) dividido entre el valor de la propiedad, es esencial para evaluar la rentabilidad y la viabilidad de las inversiones inmobiliarias.

De acuerdo con Alejandro Delgado, Country Manager Mexico en SiiLA, desde 2010, las cap rates en México han mostrado una tendencia descendente, pasando de alrededor del 12% a aproximadamente 7.8% en la actualidad. Esta disminución refleja una mayor confianza en el mercado industrial mexicano. La pandemia de 2020 acentuó esta tendencia, ampliando los rangos de cap rates debido a la incertidumbre económica, pero el promedio continuó bajando, indicando una estabilización en la percepción de riesgo.

En términos simples, la cap rate es un indicador que refleja el tiempo que tardarás en recuperar tu inversión, el flujo de dinero que recibirás periódicamente y el riesgo asociado a la inversión.

Generalmente, una cap rate más baja indica menor riesgo y un mercado más estable. Esto se debe a que la reducción de la cap rate está relacionada con la revalorización de la propiedad a lo largo del tiempo y con condiciones favorables de mercado, como alta demanda, competencia, calidad de los inquilinos y ubicación del inmueble, que permiten extender el plazo de retorno de la inversión. En cambio, una cap rate más alta sugiere mayor riesgo y menor valoración de la propiedad, aunque con mayores retornos anuales, ya que los inversionistas esperan ganancias superiores para compensar el riesgo percibido.

Es importante señalar que no hay una “buena” o “mala” cap rate. Este indicador expresa el ingreso como porcentaje del valor de la propiedad, reflejando percepciones de riesgo y la urgencia de retorno de la inversión. Por lo tanto, el alza o reducción de la cap rate muestra el grado de confianza de los inversionistas en un determinado mercado y su disposición para asumir riesgos en función de las condiciones económicas y específicas de la propiedad.

Factores Detrás de la Cap Rate

Para comprender plenamente la evolución de la cap rate a raíz de la pandemia, es crucial considerar varios elementos que influyen directamente en este indicador. Factores como la disponibilidad de espacios industriales, los costos de construcción y el valor de la tierra no sólo afectan los precios y la rentabilidad de las propiedades, sino que también influyen en la percepción de riesgo y, por ende, en la tasa de capitalización. Analizar estos elementos nos permite entender por qué y cómo la cap rate ha cambiado en el mercado industrial mexicano.

Durante una ponencia ante la Federación de Colegios de Valuadores (FECOVAL), Alejandro Delgado mencionó que el descenso en la tasa de disponibilidad ha sido un factor clave en la reducción de la cap rate.

“En 2019, la tasa de disponibilidad estaba por encima del 5%, pero comenzó a disminuir significativamente a mediados de 2021, alcanzando mínimos históricos. Esta reducción se debió a una sobredemanda de espacios industriales, impulsada por la llegada de empresas, especialmente asiáticas, que ocuparon rápidamente los espacios disponibles. Conforme a la ley de oferta y demanda, esta menor disponibilidad llevó a un aumento en los precios por metro cuadrado, que pasaron de 4.5 dólares mensuales a más de siete entre 2019 y 2023”, señaló.

Para Alejandro, además de la reducción de la disponibilidad, que en el último lustro ha tendido a la baja y ha generado una mayor competencia por los espacios disponibles, el aumento en los costos de construcción, impulsado por el incremento de los precios del acero y el concreto, y el incremento en el valor de la tierra, debido a la falta de oferta con uso de suelo e infraestructura adecuada, especialmente en Ciudad Juárez y Monterrey, han influido en el incremento de los precios del mercado industrial.

“El aumento en la demanda y el alza de precios son factores que anticipan retornos más seguros y estables, lo que se traduce en cap rates más bajas”, indicó el directivo de SiiLA. “Este comportamiento subraya la confianza en la resiliencia del mercado industrial mexicano y en su capacidad para mantener una apreciación constante de los activos”, añadió.

Una de las situaciones que más confianza genera en los mercados industriales mexicanos y que está relacionada con la reducción de la disponibilidad es la tendencia alcista de las absorciones bruta y neta, que indican una demanda sostenida y sólida ocupación de espacios, a pesar de la creciente entrega de nuevo inventario.

“La absorción bruta, que mide los metros cuadrados rentados en un periodo, ha aumentado constantemente, alcanzando un récord en 2023. Sin embargo, el nuevo inventario de espacios industriales ha crecido a un ritmo más lento, lo que ha mantenido la disponibilidad baja y ha continuado presionando al alza los precios”, explicó Alejandro.

Durante su ponencia, el especialista en negocios con amplia experiencia en valuación de activos inmobiliarios, análisis de inversión, investigación de mercado y emprendimiento de empresas destacó que el mercado industrial de México es atractivo para una diversificada cartera de empresas, especialmente aquellas de los sectores automotor, de transporte y logística, y de productos de consumo.

“El nearshoring ha jugado un papel crucial en esta dinámica, atrayendo a empresas de todo el mundo a establecerse en México para aprovechar su proximidad a Estados Unidos”, concluyó.

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