FIBRA Next: ¿Está FUNO Usando su Escisión Industrial para Impulsar su Valor de Mercado?
- Cada anuncio de FIBRA Next ha sacudido la cotización de FUNO en la bolsa. La expectativa en torno a la escisión de su portafolio industrial no solo ha movido el mercado, sino que ha coincidido con repuntes y caídas abruptas en sus CBFIs. Ahora, con la autorización fiscal en la mano y la OPI en pausa, el mercado sigue reaccionando. La pregunta ya no es si influirá en la valuación de FUNO, sino hasta dónde puede llegar su impacto.
El Servicio de Administración Tributaria (SAT) dio luz verde. Tras meses de espera, FIBRA Next, el fideicomiso inmobiliario que agrupará los activos industriales de FIBRA Uno (FUNO), recibió la autorización fiscal para salir al mercado.
La reacción de los inversionistas fue inmediata. Apenas se conoció la autorización, el 4 de febrero de 2025, el valor de los CBFIs de FUNO en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) repuntó un 5.5% en un solo día, según datos de Investing analizados por SiiLA. Pero no fue la primera vez. Desde que la empresa presentó el proyecto hace poco menos de un año y medio, cada nueva actualización ha sacudido su cotización, con subidas abruptas o caídas repentinas.
Así, por ejemplo, cuando se convocó a la asamblea para discutir la oferta pública inicial (OPI) en septiembre de 2023, los certificados se dispararon 18.4%. Y cuando la operación se pospuso en noviembre de ese mismo año, la respuesta no tardó en llegar: una caída del 3%. La tendencia es innegable. Cada anuncio sobre Fibra Next ha movido la cotización de los certificados de FUNO, un patrón claro y constante en el mercado.
Pese a contar ya con la aprobación fiscal, FUNO ha decidido esperar. La compañía postergó la salida de FIBRA Next hasta mediados o finales de marzo, dependiendo de si se suspenden o no los aranceles de Estados Unidos, pues considera que la incertidumbre podría afectar el apetito de los inversionistas, según ha declarado públicamente su Director General Adjunto, Gonzalo Robina.
Sin embargo, más allá de la justificación oficial, la expectativa en torno a FIBRA Next ha demostrado ser, por sí misma, un factor de peso en la valuación de FUNO. No importa si se trata de un anuncio positivo o de un retraso: el mercado reacciona. Con la oferta pública inicial aún en pausa, la sola posibilidad de su lanzamiento ha generado movimientos inmediatos en sus certificados. FUNO ha estructurado una estrategia; cuál es su objetivo final, sigue siendo una pregunta abierta. Pero si cada actualización de FIBRA Next ha influido en la cotización de FUNO antes incluso de existir formalmente, ¿es solo una reestructura o un mecanismo que, con o sin emisión, ya ha demostrado su peso en el mercado?
Lo cierto es que hoy, los CBFIs de FUNO rondan los 22-23 pesos, lejos del pico de casi 32 pesos que alcanzaron en febrero de 2024 tras el anuncio de FIBRA Next. Aunque la cotización tuvo su mayor repunte en años durante cinco meses, desde septiembre de 2023 hasta febrero de 2024, la racha alcista se frenó a mediados de 2024 y dio paso a una nueva fase de ajuste. Así, en los últimos dos años, entre enero de 2023 y enero de 2025, el valor promedio de los certificados ha caído un 14.8%.
Pero si bien el valor de los certificados ha retrocedido, FUNO no ha permanecido inmóvil. A lo largo del tiempo, ha utilizado distintas estrategias para fortalecer su valuación en el mercado. Entre ellas, las recompras estratégicas han sido una de sus herramientas más recurrentes.
En marzo de 2018, la empresa destinó 664.6 millones de pesos a la recompra de CBFIs, tras vender una propiedad en Guadalajara. En su comunicado oficial, FUNO justificó la operación afirmando que sus certificados estaban “sumamente subvaluados” y representaban una "atractiva oportunidad de inversión”. Más recientemente, en octubre de 2024, la compañía canceló 66.9 millones de CBFIs, de los cuales 52.8 millones fueron adquiridos mediante su fondo de recompra. La operación coincidió con una caída del 7.2% en el valor de sus certificados, la mayor desde junio de ese mismo año, cuando cayeron un 6.6%.
Las recompras pueden responder a distintos objetivos: reducir la cantidad de CBFIs en circulación, influir en su valuación o enviar una señal de confianza al mercado. Sin embargo, FUNO no se ha limitado a esta estrategia. También le ha apostado a un mecanismo más estructural para revalorizar sus activos: la segmentación de su portafolio.
La escisión de los activos industriales de FUNO para crear FIBRA Next no solo reestructura la empresa, sino que aísla su segmento más rentable. Con más de 6 millones de metros cuadrados de espacios industriales, que representan aproximadamente 55% de su área bruta rentable, FUNO transfiere a FIBRA Next activos con una ocupación del 98.4%, muy superior al 83.5% en oficinas y al 92.7% en comercial, según datos de SiiLA y de la compañía.
Además, las rentas industriales han crecido más que en otros segmentos. En el tercer trimestre de 2024, su dato más reciente, los contratos renovados en este sector subieron 900 puntos base (pbs) en pesos y 1,560 en dólares, frente a 800 y 750 pbs en comercial y 490 y -430 pbs en oficinas. Incluso ajustado por inflación, la brecha se mantiene: 1,250 pbs en industrial, contra 440 en comercial y -740 en oficinas. Así, el sector industrial no solo es el más ocupado, sino el de mayor crecimiento en rentas.
Mientras la OPI se concreta, el mercado ya ha respondido con entusiasmo, y el rango de precio estimado para los CBFIs de FIBRA Next lo refleja. Según documentos de la empresa, su colocación en Bolsa apunta a un precio medio proyectado de 54 pesos por certificado. Esto la posicionaría significativamente por encima de los 22-23 pesos en los que hoy se cotizan los CBFIs de FUNO.
La escisión está en marcha. La autorización ya fue concedida, pero la colocación sigue en pausa. Mientras FUNO define el momento exacto para lanzar la OPI de FIBRA Next, el mercado ha hablado en cada anuncio, en cada fluctuación, en cada expectativa. Ahora, solo resta ver cuánto más seguirá reflejando el valor de lo que aún no existe.
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