FIBRA Prologis continúa ampliando su huella industrial en México tras la adquisición de Terrafina en 2024. Recientemente, el fideicomiso concretó la compra de tres naves de Prologis —su patrocinador— ubicadas en Chihuahua, Estado de México y Monterrey, por un monto de 67.1 millones de dólares. En conjunto, los activos suman un área bruta rentable de 540,000 pies cuadrados, equivalentes a cerca de 50,200 m².

Las tres propiedades se encuentran completamente ocupadas. De acuerdo con datos de SiiLA, la nave de Chihuahua es arrendada a la transportista danesa DSV Global, mientras que las del Estado de México y Monterrey tienen como inquilinos a Mausac Group y a una empresa de productos deportivos. Se trata de inmuebles de Clase A, dos con vocación manufacturera y otro enfocado en logística. 

Con esta operación, FIBRA Prologis consolida un portafolio de 351 naves industriales que suman más de 6.1 millones de m² desarrollados, con una ocupación cercana al 98%. A ello se añade una reserva de más de 167 propiedades en desarrollo y landbank, con potencial para incorporar alrededor de dos millones de m² adicionales, principalmente en el norte del país. Actualmente, el 53% de su portafolio se concentra en esa región, seguido por el centro con 36% y el Bajío con el resto.

Tan solo en el último año, el área bruta rentable operativo del fideicomiso creció cerca de 2%. El avance fue más marcado en el norte, con un incremento de 3%, seguido del centro con 2%, mientras que el Bajío mostró una ligera contracción de 1%.

Más allá del crecimiento en superficie, el desempeño operativo del portafolio revela una estrategia enfocada en consolidar escala donde la demanda industrial se mantiene más profunda, estable y vinculada a cadenas productivas de largo plazo.

En el tercer trimestre de 2025, la renta neta efectiva en renovaciones aumentó 47.2%, confirmando un sólido poder de fijación de precios sobre activos ya en operación. Aunque el incremento fue nueve puntos menor al registrado un año antes, el nivel sigue evidenciando la disposición de los inquilinos a pagar significativamente más por permanecer en ubicaciones estratégicas, sin recurrir a expansión especulativa. En paralelo, la retención de inquilinos se elevó a 81.7%, desde 52.7% un año atrás, lo que implica que los espacios no solo están ocupados, sino que son difíciles de sustituir para quienes los utilizan.

Esa combinación se tradujo en crecimiento orgánico real. El NOI en efectivo sobre mismas propiedades avanzó 14.8%, impulsado por renovaciones y ajustes contractuales, no por adquisiciones contables. Todo ello con un balance conservador: un nivel de apalancamiento de 22.6% y una liquidez cercana a 1.1 mil millones de dólares, que explican por qué el fideicomiso puede adquirir activos de su patrocinador sin tensionar su estructura financiera.

La situación de FIBRA Prologis ilustra con claridad hacia dónde se está moviendo el mercado industrial mexicano en esta etapa del ciclo: menos énfasis en crecer por crecer y mayor peso en activos que concentran demanda estructural, poder de negociación y permanencia del inquilino. Porque en un entorno donde la disponibilidad dejó de ser escasa y el capital exige retornos defensivos, la ventaja ya no está en sumar metros, sino en poseer aquellos que los usuarios no pueden —ni quieren— abandonar. Ahí es donde la escala deja de ser tamaño y se convierte en control.

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