FIBRA Storage Strengthens Its Portfolio with Assets in Querétaro and Tijuana

En los primeros meses de 2026, FIBRA Storage reforzó su plataforma con dos adquisiciones: una sucursal de minibodegas en Juriquilla, Querétaro, y un inmueble en Tijuana, Baja California, formalizado mediante escritura pública.

El fideicomiso desembolsó 55 millones de pesos por ambas operaciones y elevó su portafolio a 36 propiedades en operación, además de al menos ocho terrenos para desarrollo. Con ello, mantiene una concentración cercana a 81% en el centro del país, mientras amplía gradualmente su presencia en el Bajío —donde pasó de cinco a seis activos— y marca su primera incursión en el noroeste.

Más allá del portafolio consolidado, la ubicación de sus reservas territoriales —dos terceras partes en el centro y el resto en el norte—, junto con el universo de inmuebles operados bajo las marcas Guardabox y U-Storage que aún no forman parte del fideicomiso, configuran un potencial de expansión con predominio en el centro (56%) y espacios relevantes en Bajío (16%), sur (16%) y norte (12%).

Ese diseño territorial le ha permitido crecer mediante desarrollo propio o adquisiciones selectivas sin alterar de forma abrupta el perfil geográfico ni el ritmo de despliegue de capital.

De acuerdo con datos de SiiLA FIBRA Analytics, entre el tercer trimestre de 2020 y el tercer trimestre de 2025, FIBRA Storage registró tasas compuestas de crecimiento en ingresos y NOI de aproximadamente 22% y 25%, respectivamente, superiores al promedio de los principales FIBRAs listados en la Bolsa Mexicana de Valores, que avanzó cerca de 12% y 11% en el mismo periodo. Parte del diferencial puede asociarse a efectos de escala derivados de una base inicial menor; no obstante, también es consistente con la naturaleza del segmento: a diferencia de los portafolios industriales, corporativos y comerciales —más expuestos al ciclo manufacturero y al crédito empresarial— el self-storage opera con contratos de menor duración y mayor capacidad de ajuste tarifario, anclados a demanda urbana recurrente, lo que configura una exposición distinta al ciclo inmobiliario tradicional.

En ese contexto, el desempeño del fideicomiso no solo amplía la oferta de activos especializados dentro del mercado bursátil mexicano, sino que evidencia una diferenciación creciente al interior del sector FIBRA, donde el riesgo inmobiliario ya no se define exclusivamente por el tipo de propiedad —industrial, corporativa o comercial—, sino por la estructura contractual y el origen de la demanda que respaldan los flujos. En un entorno de mayor selectividad en la asignación de capital, esta distinción adquiere relevancia estructural, en la medida en que el modelo operativo influye en la forma en que el mercado evalúa estabilidad y crecimiento, independientemente del tamaño del portafolio.

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