FIBRA Upsite, un fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRA) especializado en propiedades industriales en México, firmó en marzo un acuerdo con Actinver Casa de Bolsa para lanzar un programa de recompra de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs), con una inversión máxima de 112.5 millones de pesos durante 2024. Este programa, aprobado en noviembre de 2023, tiene como objetivo mejorar la liquidez y estabilidad del precio de los CBFIs, facilitando así su compraventa en el mercado.

Según datos de SiiLA FIBRA Analytics, la inversión máxima de recompra de CBFIs por parte de FIBRA Upsite alcanzaría para comprar unos 4.2 millones de CBFIs, a un precio promedio (entre el cuarto trimestre de 2022 y 2023) de 30.12 pesos por certificado. Esto significaría que el fideicomiso podría adquirir hasta un 7% de sus certificados listados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

La recompra implica una reducción de certificados en el mercado bursátil. Al retirar una porción de la oferta disponible, FIBRA Upsite buscaría impulsar la estabilidad en el precio de sus CBFIs, ya que la reducción de la oferta, sin una disminución proporcional en la demanda, tiende a aumentar o estabilizar el precio. Además, al actuar como un comprador activo, el fideicomiso proporcionaría a los inversionistas un mecanismo adicional para vender sus certificados, aumentando su liquidez, lo que facilita los procesos de compraventa sin causar fluctuaciones significativas en el precio de los CBFIs. Con esta estrategia, FIBRA Upsite podría fortalecer su posición en el mercado al demostrar confianza en el valor de sus activos y una gestión proactiva con visión a largo plazo, lo que podría incrementar la atracción de inversiones.

Al cierre de 2023, FIBRA Upsite tenía 56,257,365 CBFIs listados con un precio de 27.05 pesos por certificado. La estrategia de recompra ocurre en un contexto en que el valor de los certificados del fideicomiso se redujo un 15% en el último año, de acuerdo con datos de SiiLA. Actualmente, el valor de capitalización de la compañía es cercano a los 1,522 millones de pesos, una cantidad 50% inferior al valor neto de sus activos (NAV), que supera los 3,000 millones de pesos.

Cuando el precio de mercado de los CBFIs se negocia a un descuento significativo con respecto al NAV, se dice que los activos del FIBRA están subvalorados en el mercado. En ese sentido, la recompra de CBFIs a precios bajos puede contribuir a mejorar el costo de los certificados y, más allá de los beneficios financieros inmediatos, esta estrategia implica que el fideicomiso confía en el valor de sus activos, por lo que está dispuesto a actuar para corregir las discrepancias en la percepción del mercado, reduciendo el número de CBFIs en circulación con la expectativa de que su valor unitario aumente.

Aunque la estrategia de recompra de FIBRA Upsite puede ser una respuesta a la subvaloración de sus activos, también puede ser una medida que anticipa las dinámicas del mercado, en un contexto de incertidumbre económica en que el sector industrial de México se debate entre un amplio desarrollo impulsado por el nearshoring y los desafíos derivados de la reconfiguración global de cadenas de suministro.

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