Algo está cambiando en la lógica de inversión de los FIBRAs hoteleros. Mientras algunos —como FIBRA Inn— reconfiguran su portafolio, deshaciéndose de lo que ya no rinde y apostando por activos con mayor retorno, otros —como FIBRA Hotel— perfeccionan lo que ya tienen. En ambos casos, la prioridad no es únicamente crecer, sino también decidir con precisión dónde, cómo y para qué invertir.

La clave no está solo en las decisiones de compra o venta, sino en cómo reordenan la conexión entre espacio, huésped y rendimiento, puesto que los FIBRAs hoteleros, además de administrar habitaciones, administran rentabilidad por cliente. Y esa transición —del ladrillo a la lógica de capital— redefine su papel en la cadena de valor.

¿Por qué importa? Porque aunque no elimina riesgos estructurales —como la estacionalidad o la sensibilidad macroeconómica— sí cambia la forma de enfrentar la incertidumbre: al depender menos del volumen y más de la eficiencia, necesitan menos ocupación para ser rentables, ya que cada huésped deja más margen y cada metro cuadrado genera más valor. Así, los portafolios no solo resisten mejor la volatilidad: también ganan flexibilidad estratégica, músculo financiero y margen de maniobra cuando la economía aprieta.

En el caso de FIBRA Inn, esto ha implicado un giro estratégico en el último lustro, cuando aumentó un 8% su portafolio de hoteles de alta calidad —con incorporaciones como el JW Marriot de Monterrey en 2021— y redujo en 16% su exposición a inmuebles más económicos, tras vender cinco propiedades: el Microtel Inn & Suites de Chihuahua, tres Wyndham Garden (Irapuato, Celaya y Silao) en Guanajuato y un Holiday Inn Express en Jalisco.

Ese rediseño también transformó la fuente de rentabilidad, pues en ese periodo, la proporción del ingreso operativo neto (NOI) generada por hoteles económicos bajó de poco más de 60% a 45%, mientras que la de hoteles de mayor calidad subió de 38% a 48%.

El resultado no fue solo un portafolio distinto, sino más rentable. Entre el primer trimestre de 2020 y 2025, la ocupación promedio pasó de 46% a 58% y el ingreso por habitación disponible (o RevPAR) casi se duplicó. Esa mejora operativa —junto con otros factores— impulsó un repunte del 17% en el valor total de los activos, que hoy superan los 13.7 mil millones de pesos.

Del otro lado de la moneda está FIBRA Hotel, que apostó por fortalecer lo que ya tenía. En lugar de reordenar su portafolio, concentró esfuerzos en elevar el desempeño operativo de sus activos. Así, entre 2020 y 2025, aumentó 32% su tarifa promedio efectiva y 54% su RevPAR, mientras la ocupación promedio —baja en comparación con su ritmo postpandemia— subió de 50% a 58%. Aun así, la mejora no fue suficiente para impulsar el valor de su portafolio, que se mantuvo prácticamente sin cambios en torno a los 17.7 mil millones de pesos.

Lo relevante no es quién ganó más en estos cinco años, sino cómo cada estrategia revela un modelo de inversión.

Reordenar implica asumir riesgos para transformar valor futuro; y perfeccionar lo existente busca exprimir al máximo lo ya conocido. Ambas rutas pueden funcionar… hasta que el mercado cambie. Por eso, lo que estos casos anticipan no es quién lo hizo mejor, sino quién podrá adaptarse más rápido cuando la siguiente disrupción llegue. Porque en un sector vulnerable a shocks externos, el verdadero valor de un FIBRA hotelero no está en sus activos, sino en su agilidad estratégica.

Esto no es teoría. Ambos fideicomisos están invirtiendo fuerte este año. FIBRA Inn destinará 1,500 millones de pesos, principalmente a proyectos de expansión y reposicionamiento. Y FIBRA Hotel, por su parte, ejecutará un CapEx cercano a los 800 millones para elevar la calidad de sus propiedades y extender su ciclo de vida operativa.

De esta forma, aunque las apuestas son distintas, el objetivo es el mismo: reforzar la plataforma que sostiene la rentabilidad futura. Y esto importa porque, en un sector cíclico y sensible a presiones macroeconómicas, no basta con tener buenos activos, sino tener claro qué tipo de FIBRA se quiere ser: la que reacciona cuando el golpe llega, o la que ya se adelantó a esquivarlo.

No obstante, al final, no hay garantías; solo apuestas bien pensadas. Y el tiempo tendrá la última palabra.

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