The Future of Retail: Less Inventory, Stronger Tenants

Después de un ciclo de recuperación acelerada tras la pandemia, el mercado de retail en México ha entrado en su fase más compleja: la estabilización.

Los grandes repuntes de 2021–2022 quedaron atrás, y desde 2023 los indicadores muestran un ajuste gradual que confirma que el frenesí se agotó. Lo que emerge ahora no es desaceleración, sino un nuevo tipo de desarrollo impulsado por ocupación estable, precios más altos y una base empresarial más amplia.

En esta nueva etapa, la demanda opera bajo otra lógica. En lugar de depender de grandes expansiones, el crecimiento vino de la permanencia y recomposición de inquilinos.

Entre 2021 y 2024, la absorción neta creció a un ritmo compuesto de 25% anual, frente a apenas 2% en la absorción bruta. Ese diferencial revela que el retail mexicano no avanzó por la incorporación masiva de nuevos operadores, sino por la consolidación de los que ya estaban: más cadenas ampliaron su superficie, más negocios permanecieron y la rotación se redujo.

Sin embargo, en los primeros nueve meses de 2025, tanto la absorción bruta como la neta cayeron 11% y 7% interanual. Esta corrección —tras un periodo de aumento— no implica un deterioro operativo, pues el saldo neto sigue siendo positivo, la rotación permanece contenida y la tasa de ocupación —limitada en gran medida por la entrega prácticamente nula de nuevo inventario durante el año— se mantiene estable, en torno al 93%.

Esa combinación de factores mantiene la confianza del mercado y desplaza el poder de negociación hacia los propietarios, que han ajustado precios sin perder tracción.

Tan solo en el último año, los principales centros comerciales del país registraron un incremento de 8% en el precio promedio de renta, hasta rondar los 560 pesos por metro cuadrado al mes. En este mismo periodo, la actividad empresarial no se contrajo: por cada 10 negocios que cerraron, nacieron casi 12, lo que significa 15% más aperturas que cierres.

Por sector, el mayor crecimiento provino de servicios públicos y gubernamentales —que triplicó su superficie—, seguido de servicios personales, financieros, alimentarios y de logística, con variaciones de 2% a 4%. El resto permaneció igual, salvo el segmento educativo, que retrocedió 12%. Y a nivel empresarial, la concentración es aún más evidente: una decena de compañías explicó tres cuartas partes del crecimiento total, en su mayoría firmas de consumo.