El Giro Industrial de FIBRA Danhos en un CTT que se Enfría

Mientras el submercado industrial más grande del Valle de México desacelera sin que cedan las rentas ni aumente de forma significativa la disponibilidad, FIBRA Danhos está duplicando su exposición. No es crecimiento inercial, sino una decisión estratégica sobre dónde concentrar el riesgo.

Entre 2026 y 2027, el fideicomiso entregará cuatro naves industriales en el CTT —dos en Danhos Palomas y dos en Danhos Industrial Edomex III— que en conjunto suman cerca de 280,000 metros cuadrados. Esa cifra, por sí sola, supera el área industrial que Danhos tiene hoy en operación, que al cierre de 2025 ascendía a 260,000 metros cuadrados. Con ello, el peso del segmento industrial dentro del portafolio total pasará de alrededor de 22% a un rango estimado entre 33% y 36%.

La apuesta de la compañía no es un disparo en la oscuridad. En el CTT, el nuevo inventario se ha desacelerado a una tasa anual compuesta de 14% en los últimos tres años, a la par que las absorciones lo han hecho al doble de ritmo (-29%). Esto ha elevado gradualmente la disponibilidad, aunque se mantiene por debajo de 3%, mientras las rentas acumulan un aumento cercano a 80% desde 2022.

En ese entorno, el segmento industrial funciona como el ancla financiera del fideicomiso: menos crecimiento explosivo, más estabilidad en el flujo. Esa condición se hizo evidente en 2025, cuando el crecimiento interanual de sus ingresos (11.8%) y de su NOI (12.9%) fue impulsado principalmente por activos industriales.

No se trata, pues, de proyecciones, sino de flujos ya estabilizados en la misma región donde ahora se concentra la expansión. La comparación interna del portafolio del fideicomiso ayuda a entender la decisión: mientras las oficinas muestran una disponibilidad cercana a 23% y el segmento comercial ronda el 6%, el industrial mantiene ocupación plena y contratos cuya vigencia remanente promedio es de 9.1 años, lo que sustenta la mayor exposición hacia el activo con mayor certidumbre operativa.

La pregunta de fondo es si el CTT puede absorber 280,000 metros cuadrados adicionales mientras la absorción se enfría. La respuesta, sin embargo, no es binaria, pues parte de la expansión del FIBRA está estructurada para limitar esa exposición.

En Danhos Palomas, uno de los desarrollos es especulativo —con un avance de 41%— y el otro es build-to-suit, con 14% de avance. En Danhos Industrial Edomex III, las naves se desarrollan en coinversión al 50% con un tercero no relacionado, se encuentran prearrendadas y presentan un avance cercano a 11%. Una fracción relevante del crecimiento descansa, por tanto, en contratos ya firmados.

La expansión tampoco es repentina. En 2024, Danhos entregó su primera nave industrial en Cuautitlán I, con más de 100,000 metros cuadrados; en 2025 añadió otros 100,000 en ese mismo parque y más de 50,000 en Danhos Palomas. No obstante, el riesgo no desaparece: cambia de forma. Ya no es el de disponibilidad inmediata, sino el de concentrarse en un ciclo que exige disciplina en precios y absorción. Hasta ahora, empero, el CTT ha mostrado desaceleración en ritmo, pero no erosión en fundamentos. Y la apuesta de Danhos es que esa diferencia persista.

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