Del Gobierno a las Startups: la Sorprendente Diversidad del Mercado de Oficinas en la Ciudad de México

En la Ciudad de México, el mercado de oficinas no solo resiste crisis: combina sectores dominantes y diversidad empresarial en un equilibrio que impulsa la evolución económica.

¿Qué tienen en común un corporativo global y una pequeña startup en la capital del país? Ambos compiten en un mercado donde sectores como el de gobierno ocupan más de 16,500 metros cuadrados por paraestatal, mientras otros inquilinos no superan los 900 metros cuadrados.

Álvaro Jaramillo Escallón dirige el banco Citi México, uno de los principales inquilinos de la CDMX. Foto: SiiLA.

Por: SiiLA News

09/12/2024

En la Ciudad de México, cinco sectores —finanzas, gobierno, bienes raíces, servicios empresariales y tecnología— concentran el 52% del espacio ocupado de oficinas. Doce subindustrias más aportan otro 33%, mientras que el 15% restante se reparte entre 22 sectores con menor presencia. A primera vista, la capital del país parece un mercado dominado por gigantes, pero esta distribución esconde una realidad distinta: un mosaico donde corporativos globales y pequeñas empresas comparten un ecosistema que nadie monopoliza.

¿Pero cómo sabemos que la Ciudad de México es un mercado diversificado? Midiendo qué tan concentrado está el control del espacio ocupado. Para ello, analizamos la participación proporcional de cada sector utilizando el indicador Herfindahl-Hirschman (HHI), que nos dice si pocos sectores dominan el mercado o si está bien distribuido entre muchos jugadores.

En el caso de la capital del país, el HHI, con un valor de 749, señala un equilibrio poco común en grandes ciudades, especialmente en mercados de oficinas donde la actividad y la concentración suelen ser dominantes. Sin embargo, este indicador refleja únicamente cómo se distribuye el espacio ocupado entre sectores, sin abarcar factores más amplios, como el desempeño económico, que también destaca por su dinamismo. Según la Secretaría de Economía, la Ciudad de México está compuesta en su mayoría por micro, pequeñas y medianas empresas, que representan cerca del 9% de todas las MIPYMES del país, reforzando su alto grado de diversificación empresarial y diferenciación en productos y servicios.

Quién es Quién en Términos de Espacio

La oficina promedio en México tiene una extensión de 900 metros cuadrados. Foto: Canva.

La distribución del espacio ocupado en la Ciudad de México depende de cuántas empresas pertenecen a cada sector (concentración empresarial) y de cuánto espacio requiere cada una. (demanda promedio de metros cuadrados). Mientras algunos ocupan extensas superficies, reflejo de operaciones centralizadas o corporativas, otros privilegian espacios más pequeños y flexibles, adaptados a sus necesidades específicas. Este contraste revela un mercado diverso, donde la forma de ocupar el espacio es tan importante como quién lo ocupa.

El sector gobierno, aunque no cuenta con tantas instituciones como otros, domina por su escala, ya que ocupa los mayores espacios de oficinas, en su mayoría edificios completos, con un promedio de más de 16,500 metros cuadrados por paraestatal. En contraste, sectores como servicios empresariales, finanzas, bienes raíces y tecnología, que concentran el mayor número de empresas y representan el 37% de las más de 3,100 empresas monitoreadas por SiiLA en la Ciudad de México, ocupan espacios más compactos, de entre 1,500 y 3,000 metros cuadrados por empresa en promedio, ubicándose cerca de la media local sectorizada.

En general, telecomunicaciones, finanzas, seguros, automotriz y productos de consumo son —después del gobierno— los mayores ocupantes, con promedios que superan los 3,000 metros cuadrados. Por el contrario, servicios empresariales, construcción, legal, agroindustria, agua y saneamiento, e importación y exportación tienden a ocupar los espacios más pequeños, con áreas promedio inferiores a 900 metros cuadrados.

Los datos analizados indican que el mercado de oficinas en la capital del país se caracteriza por sectores dominantes que fijan el ritmo, pero que, gracias a la presencia de múltiples subindustrias especializadas y pequeñas empresas, encuentra en su diversidad la clave para su resiliencia y adaptabilidad. Esta capacidad de adaptación permitió que, a partir de 2022, tras los peores años de la pandemia, el mercado de oficinas comenzara a registrar saldos positivos en la absorción neta, marcando un punto de inflexión en su recuperación y consolidándose como una región clave para la evolución empresarial.

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