Planificar y desarrollar un proyecto inmobiliario (o business case) implica un minucioso proceso de evaluación que consta de varias etapas de análisis y estudio. El ciclo de vida de un proyecto de oficinas puede durar de 20 a 30 meses, dependiendo de su magnitud. Según Osvaldo Silva, ingeniero civil y Portafolio Manager en la promotora inmobiliaria U-Calli, iniciar un proyecto de oficinas incluye determinar una ubicación y analizarla, realizar un estudio de mercado y definir la normativa para su construcción. A continuación, te explicaremos el proceso de origen de un business case, con base en la información proporcionada por este profesor invitado del curso de oficinas de SiiLA ACADEMY 2023.

Paso 1: Análisis de la ubicación.

Una vez que se ha definido una ubicación específica, el primer paso consiste en analizar las características del predio para determinar si es óptimo y cumple con las características necesarias para desarrollar oficinas. Se tienen en cuenta aspectos como el tamaño del lote, el frente y el fondo del terreno, las vías y medios de acceso, el uso de suelo y colindancias, entre otros. Además, en esta etapa del proyecto es crucial realizar un análisis urbano, de tráfico y prospectivo. Esto implica determinar cómo se expande y verticaliza la zona, dónde vive y trabaja la gente, y qué comercios y servicios hay en la región. Con esta información, uno puede saber qué servicios complementarios pueden o no incluirse en los desarrollos y si vale o no la pena construir en esa ubicación. A grandes rasgos, el análisis de la ubicación proporciona información sobre las condiciones demográficas, las necesidades de la población en la zona y el acceso y la movilidad en la región.

Paso 2: Definición de la normativa.

El segundo paso para empezar un business case implica determinar el potencial del proyecto. Para ello, es necesario hacer un plan de desarrollo urbano que permita evaluar la compatibilidad del uso de suelo y las características físicas del inmueble con base en la normatividad aplicable. En esta etapa del proceso, es indispensable utilizar una serie de coeficientes para definir las dimensiones del desarrollo. Entre estos están los coeficientes de ocupación y utilización de suelo, de área de absorción, de áreas verdes y de altura o de niveles, entre otros. Estos indicadores permiten dimensionar y segmentar adecuadamente el inmueble según su utilidad y las necesidades de eficiencia operativa.

Paso 3: Estudio de mercado.

Con los pasos 1 y 2 es posible determinar el uso de suelo y los lineamientos de construcción del proyecto. En cambio, el paso 3 nos permite saber cuánto y qué desarrollar. En esta etapa es necesario recabar suficiente información “para sensibilizar a los tomadores de decisiones y entender qué tanto producto se puede desarrollar”, de acuerdo con Osvaldo Silva de U-Calli. Para ello es menester hacer una adecuada segmentación y categorización de la oferta y de la demanda. Esto incluye determinar qué tipo de oficinas construir, según los potenciales clientes y las necesidades de la zona.

Además, es fundamental aplicar indicadores básicos para entender el mercado, como el inventario existente y disponible en la zona, la tasa de ocupación, el precio de mercado, los niveles de absorción y los tipos de inquilinos o industrias. También es importante considerar indicadores económicos, ya que, según Silva, “el desarrollo de oficinas tiene una alta correlación con el crecimiento de las unidades económicas del sector ‘Corporativos y Servicios’”. Por lo tanto, es crucial determinar cómo está sectorizada la economía y saber el nivel de ingreso o poder adquisitivo en la región. En general, un estudio de mercado implica analizar la información histórica y la evolución de una zona, y compararla con regiones similares o adyacentes para entender las necesidades del mercado y el modelo de negocio.

La creación de un business case es el punto de partida para un desarrollo inmobiliario, seguido de otras etapas como el predesarrollo, desarrollo, cierre y administración del inmueble. Para saber más al respecto o conocer nuestras soluciones para propietarios y desarrolladores, visita SiiLA o escríbenos a contacto@siila.com.mx.