El Ingreso Operativo Neto (NOI) es una métrica crucial para los inversionistas inmobiliarios, ya que proporciona una forma objetiva de comparar los ingresos y gastos de diferentes propiedades. Además de su uso principal como herramienta para evaluar la rentabilidad, el NOI también es un componente esencial del cálculo de la tasa de capitalización (cap rate), una métrica clave para evaluar el potencial de inversión. El cap rate se determina dividiendo el NOI por el precio de compra de la propiedad, lo que lo convierte en una parte fundamental del proceso de evaluación de la inversión. La mejor manera de comprender los componentes de estos importantes cálculos es ilustrando un escenario de una potencial transacción, como se muestra a continuación.

Escenario:

El Inversionista A está interesado en comprar una propiedad industrial a un precio de mercado actual de $750 millones de dólares. El comprador potencial ha estimado que los Ingresos Operativos Brutos serán de $85 millones de dólares con Otros Ingresos equivalentes a $5 millones de dólares. Se proyecta que los Gastos Operativos anuales sean de $30 millones de dólares.

Precio de Compra: $750,000,000

Ingresos Operativos Brutos: $85,000,000

Otros Ingresos: $5,000,000

Gastos Operativos: $30,000,000

¿Cuál es el Ingreso Operativo Neto?

Ingreso Operativo Neto = (Ingresos Operativos Brutos + Otros Ingresos) - Gastos Operativos

Los Ingresos Operativos Brutos (GOI) consideran los ingresos potenciales por la renta de la propiedad, ajustados con la tasa de disponibilidad, así como con todas las demás fuentes de ingresos generadas por la propiedad, como máquinas expendedoras, estacionamientos y lavanderías automáticas (Otros Ingresos).

Los Gastos Operativos (OPEX) incluyen impuestos a la propiedad, seguros, costos de mantenimiento y reparación, y tarifas como la administración de la propiedad y el marketing. Sin embargo, ciertos elementos como gastos únicos, mejoras específicas para inquilinos y depreciación basada en contabilidad suelen excluirse del cálculo del NOI. Además, los servicios de deuda e impuestos también se excluyen con frecuencia debido a que varían entre los inversionistas.

Por ejemplo, el NOI de la potencial compra de una propiedad industrial por parte del Inversionista A se ilustra a continuación.

($85,000,000 + $5,000,000) - $30,000,000 = $60,000,000 (Ingreso Operativo Neto)

¿Cuál es la Tasa de Capitalización?

Tasa de Capitalización = Ingreso Operativo Neto / Precio de Compra

El cálculo del cap rate es una evaluación del rendimiento esperado de una propiedad durante un año. Los inversionistas pueden evaluar rápidamente la potencial rentabilidad de una inversión en particular. Un cap rate más alto generalmente indica una inversión de mayor riesgo, mientras que un cap rate más bajo sugiere una inversión más estable. Por ejemplo, el cálculo de la tasa de cap para la potencial compra de la propiedad industrial por parte del Inversionista A se ilustra a continuación.

$60,000,000 / $750,000,000 = 8% (Tasa de Capitalización)

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