Más Allá de Construir: La Nueva Prueba del Mercado Industrial
- Después de varios años en que el crecimiento industrial se sostuvo sobre expectativas de expansión acelerada, el mercado entra ahora en una fase menos expansiva, pero más reveladora: aquella en la que cada región empieza a mostrar, con ritmos distintos, qué tan bien puede transformar inventario en ocupación real.
2026 es el año en que el mercado industrial mexicano deja de medirse solo por lo que construye y empieza a probarse por lo que logra absorber.
La señal más clara está en la tasa de disponibilidad, que en el primer trimestre superó el 5% a nivel nacional, su nivel más alto desde 2019. Detrás de este repunte queda expuesto un desfase entre la oferta que entra al mercado y la velocidad con que éste logra absorberla.
Según SiiLA, en el primer trimestre del año, el nuevo inventario —más contenido desde finales de 2024— repuntó 10% frente al trimestre previo y 27% anual, mientras la absorción bruta prolongó el ajuste que arrastra desde mediados de 2025, con caídas de 7% trimestral y 39% anual. Al mismo tiempo, la rotación de inquilinos y los procesos de eficiencia de espacio mantienen la absorción neta en niveles estables...
Bajío: equilibrio bajo presión
En el Bajío, donde la disponibilidad se mantiene por debajo del 4%, el equilibrio persiste porque la demanda sigue absorbiendo espacio a ritmos cercanos a su promedio histórico —poco más de 500,000 metros cuadrados por trimestre— incluso mientras la oferta comienza a reactivarse, lo que también ha permitido sostener rentas por encima de los seis dólares por metro cuadrado, con un crecimiento anual compuesto de 10% en los últimos dos años.
Ese equilibrio no elimina presión, pero sí cambia su origen. En el Bajío, la disponibilidad no crece por una debilidad estructural de la demanda, sino por movimientos puntuales de rotación. En lo que va de 2026, por cada metro cuadrado liberado se han absorbido seis, aunque pocas salidas de gran volumen —concentradas en unas cuantas empresas— han bastado para ampliar temporalmente el inventario disponible y reducir el impacto de las absorciones sobre la disponibilidad. No es casual que, en Aguascalientes y San Luis Potosí, donde prácticamente no hubo salidas relevantes, la disponibilidad haya retrocedido.
Valle de México: la oferta rebasa la absorción
En la zona conurbada del Valle de México, en cambio, la presión proviene de un desequilibrio más sostenido entre oferta y absorción. La disponibilidad —hoy en 4.6%— acumula ya cuatro trimestres al alza, en un entorno donde el nuevo inventario ha superado de forma consistente a las absorciones. Sólo en el primer trimestre de 2026 ingresaron más de 260,000 metros cuadrados, el doble de lo que el mercado logró ocupar, mientras el ritmo de liberación de espacio diluyó buena parte del efecto de esa absorción, reflejando un inicio de año más contenido que el promedio observado durante los últimos doce meses.
Aunque buena parte de esa presión responde al reacomodo de un solo inquilino —Mercado Libre, que liberó casi 50,000 metros cuadrados en el CTT—, el comportamiento estructural muestra una oferta que está creciendo por encima de la capacidad inmediata de absorción. Aun así, las rentas se acercan ya a los 11 dólares por metro cuadrado, con un crecimiento anual compuesto cercano al 12%, señal de que el mercado todavía conserva capacidad para sostener niveles altos de precio en sus corredores más demandados.
Noreste: el peso del inventario acumulado
En el noreste, la presión responde a una acumulación más prolongada. Desde finales de 2023, la disponibilidad —con la excepción de Reynosa— ha venido aumentando y hoy supera ligeramente el 5%, en un contexto donde el nuevo inventario comenzó a rebasar a la absorción neta, ampliando gradualmente el volumen de espacio desocupado.
De hecho, en la región, por cada metro cuadrado liberado se absorben cinco, lo que refuerza el peso de la rotación como uno de los factores determinantes en la disponibilidad. Aun así, las rentas se mantienen por encima de los siete dólares por metro cuadrado, con un crecimiento anual compuesto cercano al 8%, señal de que la región conserva todavía una demanda estructural sólida.
Ese efecto se vuelve más visible en Monterrey, que concentra alrededor del 80% de los movimientos del noreste, y donde, desde 2023, salidas coyunturales de gran volumen —como las de AGP Glass y LII United Products— han amplificado temporalmente la presión sobre el inventario disponible.
Noroeste: estabilidad contenida
En el noroeste, el ajuste ha sido más contenido. La disponibilidad se mantiene ligeramente por debajo del 8%, en un entorno donde, aunque la oferta repuntó frente al trimestre previo y se concentró mayoritariamente en Tijuana, sigue en niveles moderados, mientras la demanda se ha mantenido prácticamente igual en términos interanuales y la oferta acumulada se contrajo 8% respecto al año anterior. Ese comportamiento responde, además, a una recuperación de la absorción neta impulsada por una menor rotación de inquilinos: en la región, por cada metro cuadrado liberado se ocupan tres.
Dentro de ese equilibrio, Tijuana vuelve a ser decisiva, pues su absorción neta ha logrado compensar el nuevo inventario incorporado, frenando la tendencia alcista en la disponibilidad regional. En ese mismo tono, las rentas se mantienen por encima de los 7.60 dólares por metro cuadrado, con un crecimiento anual compuesto de apenas 2% en los últimos dos años, reflejo de un mercado sin presiones alcistas pronunciadas.
Para seguir de cerca estas dinámicas y monitorear el desempeño regional del mercado industrial, explora SiiLA Market Analytics o contáctanos en contacto@siila.com.mx.
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