Fewer Deliveries, More Discipline: Mexico’s New Industrial Inventory

En 2026, el ritmo de incorporación de nuevo inventario industrial en México podría desacelerarse tras un periodo excepcionalmente acelerado entre 2022 y 2024. La moderación no responde a una retirada de la inversión, sino a un entorno donde el costo del capital, la tolerancia al riesgo y las exigencias de precolocación están redefiniendo tanto la forma como el momento en que se construye.

Para este año, SiiLA estima la entrega de alrededor de 225 naves industriales, equivalentes a más de 4.2 millones de metros cuadrados en los principales mercados del norte, Bajío y centro del país. Aun con ese volumen, el metraje proyectado sería cerca de 29% menor al registrado en 2025, cuando el mercado inmobiliario industrial comenzó a mostrar señales claras de ajuste.

El contraste entre un volumen todavía elevado de entregas y una desaceleración del ritmo responde a la inercia propia del desarrollo industrial. Una parte relevante del inventario que ingresará al mercado en 2026 corresponde a proyectos comprometidos con antelación —ya financiados, en construcción o vinculados a clientes específicos— cuyas decisiones se tomaron bajo un entorno financiero distinto. El ajuste, por tanto, se manifiesta menos en lo que se entrega y más en el ritmo de arranque de nuevos desarrollos, en particular aquellos con mayor componente especulativo.

Esa inercia tuvo un efecto visible en 2025, cuando el volumen de nuevo inventario superó a la absorción neta, presionando la disponibilidad al alza en varios mercados. No se trató de un quiebre de la demanda, sino de un desfase temporal entre proyectos concebidos bajo supuestos más expansivos y un entorno que, al momento de su entrega, ya operaba con mayor cautela financiera.

La diferencia frente a años previos es clara. Durante el punto más intenso del nearshoring, entre 2021 y 2022, la absorción neta superó sistemáticamente al nuevo inventario y el espacio ingresó mayoritariamente prearrendado, impulsado por la urgencia de asegurar capacidad en un mercado con opciones limitadas. A partir de 2023, conforme la relocalización productiva se volvió más selectiva y las condiciones financieras se endurecieron, el nuevo inventario comenzó a adelantarse a la absorción, reduciendo la proporción de preleases y elevando transitoriamente la disponibilidad, no por ausencia de demanda, sino por una demanda con mayor capacidad de espera y negociación. Ese ajuste, sin embargo, tiende a corregirse conforme el desarrollo abandona la lógica expansiva del periodo previo y se alinea de nuevo con contratos, clientes específicos y mayor disciplina financiera.