El Mercado Industrial es Atravesado por la Economía de la Espera

Actualmente, ninguno de los especialistas consultados por el Banco de México (Banxico) considera que sea un buen momento para invertir. Pero tampoco esperan, en su mayoría, que las condiciones empeoren.

En julio, 59% dijo no estar seguro de que fuera un buen momento para realizar inversiones y 41% consideró que era un mal momento. Al mismo tiempo, 68% espera que el clima de negocios permanezca sin cambios durante los próximos seis meses y sólo 7% anticipa que empeorará.

Sin embargo, entre una economía que no mejora y una que tampoco necesariamente empeora aparece una tercera posibilidad: esperar. Y esa espera podría estar comenzando a hacerse visible en el mercado inmobiliario industrial.

Durante el segundo trimestre de 2026, la absorción neta industrial en los principales mercados de México cayó a alrededor de 550,000 metros cuadrados, frente a 1.4 millones registrados un año antes. Según SiiLA, este retroceso no se explica porque las empresas ocuparan espacios considerablemente menores —pues la superficie promedio absorbida por compañía apenas pasó de 13,600 a 13,000 metros cuadrados en un año—, sino porque el número de compañías que concretaron operaciones disminuyó de alrededor de 90 a 40.

La distinción es importante. Una caída provocada por operaciones cada vez más pequeñas sugeriría que las necesidades de espacio de las empresas se están reduciendo. Pero una caída explicada principalmente por un menor número de operaciones plantea una posibilidad distinta: que parte de la demanda no haya desaparecido, sino que algunas decisiones de inversión estén tardando más en concretarse.

Los resultados de Banxico ofrecen algunas pistas sobre ese entorno de cautela. Los especialistas anticipan un crecimiento de apenas 1.11% para la economía mexicana en 2026 y aumentaron respecto de junio la probabilidad asignada a una contracción en distintos trimestres de la segunda mitad del año y la primera de 2027. Pese a ello, no prevén un retiro generalizado de capital: la expectativa de inversión extranjera directa se mantiene por encima de 40,000 millones de dólares tanto para 2026 como para 2027.

La cautela parece estar acompañada, además, por factores que dificultan las decisiones de largo plazo. Según Banxico, los problemas de gobernanza concentran 44% de las respuestas sobre los principales obstáculos para el crecimiento, frente a 26% de las condiciones externas y 22% de las condiciones económicas internas. Entre los factores específicos, la inseguridad pública y la política de comercio exterior figuran entre los de mayor preocupación.

La diferencia importa para el mercado industrial, ya que si bien una empresa puede incorporar un crecimiento económico débil, inflación o tasas de interés elevadas al cálculo de una inversión, es más difícil que lo haga cuando desconoce las condiciones comerciales, regulatorias o institucionales bajo las cuales operará durante los próximos años. En ese escenario, puede seguir necesitando una planta, un centro de distribución o una bodega y, aun así, aplazar la decisión de ocuparlos. Y es en ese sentido que la incertidumbre puede frenar la actividad inmobiliaria sin necesidad de eliminar la demanda; basta, en cambio, con posponerla.

Para el mercado inmobiliario, distinguir entre demanda perdida y demanda aplazada será determinante durante los próximos trimestres, pues mientras una inversión cancelada elimina demanda potencial, una decisión aplazada sólo la desplaza en el tiempo. En el corto plazo, ambas pueden traducirse en menos metros cuadrados absorbidos, pero sus implicaciones hacia adelante son distintas.

Si una parte de la desaceleración actual corresponde efectivamente a decisiones postergadas, una mejora en la certidumbre podría permitir que esa demanda regresara al mercado conforme las empresas retomen proyectos pendientes. Si, por el contrario, la cautela termina convirtiéndose en cancelaciones, la menor absorción dejaría de representar una pausa para convertirse en una reducción efectiva de la demanda.

Por ahora, los datos no permiten saber cuánta demanda se perdió y cuánta simplemente está esperando. Pero esa diferencia determinará buena parte del rumbo del mercado industrial, porque una pausa y una retirada pueden producir hoy la misma cifra de absorción, aunque conduzcan mañana a mercados completamente distintos.

Para saber más sobre los factores que moldean el desempeño del mercado inmobiliario comercial, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.