El mercado industrial de Monterrey atraviesa una fase de ajuste. Tras tocar mínimos históricos —en torno a 1 %— a finales de 2023, su tasa de disponibilidad se ubica hoy en 4.9%. Aun así, las rentas siguen subiendo: en el último año aumentaron 8% real¹, con un promedio superior a los siete dólares por metro cuadrado. Esa estabilidad sugiere que la demanda resiste y que la absorción aún basta para sostener la rentabilidad, incluso en un entorno más competitivo.

Una señal de esa solidez es FIBRA Monterrey, que acaba de liquidar las dos naves restantes del portafolio industrial “Batach” —recién construidas y ya rentadas— por 73.4 millones de dólares. Con ello, completó la adquisición del conjunto: ocho naves industriales, 185,966 metros cuadrados de área bruta rentable y un valor de 192.4 millones de dólares, antes de impuestos y costos asociados.

No fue la única apuesta. Aunque solo una de cada diez empresas ya instaladas se expandió, entre el segundo trimestre de 2024 y 2025 ingresaron al mercado casi tres veces más compañías de las que se retiraron. Cerca de 50 —entre ellas American Woodmark, Bosch, Grupo Daye, Hengli y Hoymiles— se incorporaron, absorbiendo una tercera parte del volumen ocupado en ese periodo: unos 2.4 millones de metros cuadrados industriales.

Aun así, la disponibilidad aumentó. Por dos razones: la salida de grandes inquilinos —que desocuparon un metro por cada cuatro ocupados— y una absorción neta que, aunque positiva, no compensó las nuevas entregas. En total, se incorporaron casi 2.4 millones de metros cuadrados al inventario, una tercera parte sin prearrendamiento. En contraste, la ocupación efectiva fue de 1.8 millones.

Aunque el ritmo de absorción ha disminuido frente a los picos de 2023 y 2024, sigue por encima del promedio histórico de los últimos cinco años —unos 400,000 metros cuadrados por trimestre—. Más que una señal de enfriamiento, esto confirma que el mercado depura su impulso y entra en una fase más selectiva, madura y estratégica.

La prueba será la segunda mitad del año. Con más de 650,000 metros cuadrados por entregarse, la capacidad real de absorción volverá a medirse. Sin embargo, también hay señales de respaldo: en Nuevo León se han anunciado al menos diez inversiones —en curso o por concretarse— por más de 2,500 millones de dólares, principalmente en comercio y manufactura. Entre ellas destacan Allied Machinery y Mercado Libre.

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¹ Cálculo propio con base en los precios nominales de renta promedio ($6.23 en 2T 2024 y $7.02 en 2T 2025), ajustados por una inflación anual de 4.32% al cierre de junio de 2025, según INEGI. El cálculo se realizó aplicando la fórmula de deflación: Precio real = Precio nominal / (1 + inflación).