Aunque Desacelerada, la Oferta Industrial Mexicana Avanza Más Rápido que la Demanda

En el fondo, esta divergencia regional refleja el tipo de economía que sostiene a cada zona. En el noroeste, las nuevas entregas se han desacelerado de forma constante en los últimos tres años, como efecto de su alta exposición a la demanda externa y a la volatilidad del comercio con Estados Unidos. El noreste y el centro, en cambio, mantienen un ritmo más estable gracias a una mezcla más equilibrada entre exportación y consumo doméstico, mientras el Bajío —con excepciones— atraviesa un ciclo de repunte que lo reposiciona como motor manufacturero del país. La Ciudad de México, empero, mantiene un compás propio. Impulsada por la logística y el consumo interno, sigue registrando los niveles de ocupación más altos y una disponibilidad muy por debajo del promedio nacional. Su dinamismo no depende tanto del nearshoring como de la densidad de su mercado, lo que la convierte en el principal contrapeso frente a la desaceleración del norte.

En última instancia, los mercados más resilientes no son los que más construyen, sino los que han aprendido a diversificar su base: combinar vocación industrial, conectividad logística y una demanda interna capaz de sostenerlos aun cuando el ciclo global se enfría.

La oferta, por tanto, cambia de paso sin detenerse. Hacia finales de 2025, la entrega de proyectos apunta a ser la segunda más alta de los últimos tres años, solo detrás de 2024. Aunque el volumen será una quinta parte menor al del año pasado, el ciclo de desarrollos sigue activo, pero con más estrategia que prisa: las obras —que suelen completarse en seis a nueve meses para naves de hasta 40,000 m²— se han postergado no por falta de inversión, sino por una planeación más cuidadosa orientada a asegurar ocupación en un entorno de demanda estable y mayor rotación de inquilinos. Ese ajuste, junto con la entrega de inventario especulativo y la eficiencia en el uso del espacio, ha elevado la tasa de disponibilidad a 4.2%, su nivel más alto desde 2021.

Lo anterior sugiere que el aumento en la disponibilidad no responde a una caída abrupta de la demanda, sino al desfase natural entre el ritmo de construcción y el equilibrio de ocupación en el mercado. De hecho, la demanda industrial se mantiene firme: la absorción neta alcanzó 1.6 millones de m² y, por cada metro cuadrado desocupado en el tercer trimestre de 2025, se ocuparon siete, una proporción superior a la del mismo periodo del año anterior, cuando eran cuatro por cada desocupado.

En volumen bruto, la mayor demanda se concentró en el noreste y el Bajío, con alrededor de 750,000 y 650,000 m² absorbidos en cada región, seguidos del centro y el noroeste, con alrededor de 250,000. Proporcionalmente, sin embargo, destaca el centro, cuya rotación promedio es la más baja del país, con 19 m² ocupados por cada uno desocupado, frente a 12 en el Bajío y el noreste, y cuatro en el noroeste.

De aquí se desprenden dos patrones. En el centro y el Bajío, los mercados con mayor demanda tienden a mostrar menor rotación, a veces por la escasez de espacios disponibles y, otras, por la estabilidad de sus inquilinos y la duración de los contratos. En el norte, en cambio, la dinámica es más heterogénea: la absorción sigue siendo alta, pero acompañada de una rotación igualmente intensa, reflejo de mercados más maduros, con mayor competencia de espacios y ciclos constantes de expansión o renovación.

En perspectiva estructural, ese contraste funciona como una regla de madurez: a mayor consolidación, mayor movimiento. Los mercados más evolucionados no son los más quietos, sino aquellos donde la actividad es constante —entradas, salidas y renovaciones de mayor volumen— dentro de un tejido que se ajusta sin perder equilibrio. Los más jóvenes, en contraste, muestran menor rotación no por falta de dinamismo, sino porque aún atraviesan su primera etapa de consolidación. Ambos reflejan, al final, un mismo proceso: uno que madura moviéndose y otro que se estabiliza creciendo.

En esta dinámica, los desarrolladores no detienen proyectos: los afinan. Y los inquilinos, en lugar de rotar con prisa, eligen con precisión. El resultado es una economía que empieza a medir su fuerza no por expandir su tamaño, sino por la inteligencia con que perfecciona su estructura.

Entender este equilibrio es clave para anticipar el rumbo del mercado industrial mexicano. Encuentra más perspectivas en SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.