From Offices to Homes (and Back Again): Not Everything Can —or Should— Be Repurposed

Sobrevivir implica adaptarse; y así como la vida, el mercado inmobiliario se reinventa para seguir en pie. De ahí una puerta giratoria donde los hogares se vuelven oficinas y las oficinas, hogares.

Ese vaivén se refleja en casos concretos. Insurgentes Sur 1915, en Ciudad de México, convivió durante décadas con funciones superpuestas. Algunos de sus espacios, como el departamento 1002, comenzaron como consultorios o despachos, se volvieron hogares en los noventa y hoy operan como oficinas. Algo similar ocurrió en High Park Polanco: el plan era dividir vivienda y oficinas en dos torres, pero la demanda habitacional ganó, y ambas se convirtieron en residencias. Incluso hay quienes han hecho de esta rotación un modelo de negocio: Vitant, de BE Grand, ha transformado antiguos corporativos en desarrollos habitacionales en todo el país.

No es moda; es síntoma. La puerta giratoria entre vivienda y oficinas no responde a caprichos, sino a desajustes estructurales entre oferta, demanda y uso del suelo. Detrás de cada reconversión hay una tensión no resuelta: oficinas que sobran donde ya no se ocupan, viviendas desaprovechadas donde el suelo rinde más como comercio. El resultado es un ajuste profundo en ciudades que cambian de ritmo, de escala y de prioridades, donde el capital que ya no encuentra rentabilidad encuentra oportunidad.

Esa oportunidad es tangible. De acuerdo con SiiLA, uno de cada cuatro edificios corporativos alberga al menos un espacio con disponibilidad estructural, es decir, vacío por más de tres años consecutivos. Parte de esos espacios —que representan cerca del 10% del metraje total— podrían reconvertirse no solo en vivienda, sino también en áreas de almacenamiento, como ocurrió con la Torre Mirax en Naucalpan, hoy ocupada por bodegas de la empresa MICO.

La reconversión cobra aún más sentido ante la magnitud del déficit habitacional. Hoy, 2% de las familias no tiene vivienda y 40% habita en una que no cumple con condiciones mínimas de calidad. Ese es el verdadero mercado desatendido. Pero para que esa necesidad se traduzca en oportunidad, los espacios no solo deben transformarse: deben poder rentarse o comprarse a precios accesibles. De lo contrario, seguirán vacíos, aunque cambien de uso.

Sin embargo, también existe la oportunidad de reconvertir viviendas en oficinas. Según datos del INEGI, más del 4% del parque habitacional en las principales ciudades del país —incluidas Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey— está subutilizado como espacio residencial, pero cuenta con el tamaño, los servicios y la certeza jurídica necesarios para albergar actividades productivas¹.

Esa subutilización no ocurre solo al interior de las viviendas. Algunos gobiernos locales —como el de Ciudad de México— estiman que, en ciertas zonas con infraestructura instalada y servicios activos, hasta un 20% de la capacidad urbana está desaprovechada. Esto sugiere que la subutilización no se limita a los inmuebles: también hay entornos que podrían rendir más sin construir un metro cuadrado adicional.

Por eso, reconvertir no es una solución automática. Tiene costos, límites y riesgos. Detrás de cada transformación debe haber una necesidad real de mercado y un producto que, por sus características, pueda competir. De nada sirve cambiar el uso de un espacio si, por falta de visión, diagnóstico o sensibilidad al entorno urbano, termina igual de vacío. La clave está en leer bien: qué falta, qué sobra, qué se estanca. Solo así la reconversión deja de ser reacción y se vuelve estrategia.

Para explorar ese potencial con datos, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.

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¹ Estimación de SiiLA a partir del Censo de Población y Vivienda 2020 (INEGI). Se consideraron viviendas habitadas en localidades de más de 100,000 habitantes (TAMLOC = 5), con al menos tres cuartos (TOTCUART ≥ 3), acceso a agua entubada, electricidad, drenaje, internet (valor 7) y escrituras. Estas viviendas representan el 4.12% del total nacional. El análisis fue realizado en R (v. 4.5.1) y es completamente replicable.