Toll Roads in the Valley of Mexico: Impact on Business Development and Industrial Decentralization Strategies

En el mercado inmobiliario industrial de la zona conurbada del Valle de México, el costo asociado a las cuotas de peaje en las áreas externas a las casetas de cobro de las autopistas que conectan con la Ciudad de México constituye uno de los obstáculos más significativos para el establecimiento y expansión de empresas.

Según Marco Durán, Director de Servicios Transaccionales Industriales en Colliers, las zonas ubicadas justo fuera de este aro, como Tepeji, Huehuetoca y otras similares en los estados de México e Hidalgo, presentan un amplio potencial para el desarrollo industrial, destacándose por sus menores costos en la compraventa de terrenos y en la renta de espacios industriales en comparación con la Ciudad de México. No obstante, las tarifas de peaje en importantes arterias como las carreteras México-Cuernavaca, México-Pachuca, México-Puebla y México-Querétaro elevan significativamente los costos logísticos para las empresas que requieren transportar mercancías hacia y desde el centro y otras áreas metropolitanas de la Ciudad de México.

Los datos de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes indican que, en estas grandes vialidades, las cuotas de camiones varían de 129 a 1,245 pesos por cruce, según el número de ejes de los semirremolques de cada camión.

“Para que las empresas industriales puedan absorber los costos de los cruces de las casetas, yo he observado que necesitan tener ciertos volúmenes de producción y distribución”, explicó el experimentado bróker de Colliers.

El costo de las casetas puede ser especialmente prohibitivo para pequeñas y medianas empresas, o aquellas en industrias con rentabilidad más baja. Esto es particularmente importante considerando que, en la región centro de México, el precio de los terrenos para uso industrial ha ido en aumento en los últimos cuatro años, en parte por la escasez de tierra con características específicas para uso industrial, y en parte por una oferta insuficiente frente a una demanda sostenida. Como consecuencia del aumento en el precio de compraventa de terrenos, agravado por el aumento en los costos de construcción debido al alza de precios en materiales, el costo de la renta de espacios se ha incrementado entre un 30% y un 40% desde la pandemia, sobre todo por la sobredemanda de centros de distribución por parte de empresas de comercio electrónico, logística y retail.

Marco Durán explicó que la zona centro del país está muy ligada a estos sectores, enfocándose en la última etapa de la cadena de suministro, donde los productos se distribuyen al consumidor final o al último canal de distribución. En ese sentido, datos de SiiLA Market Analytics indican que los principales inquilinos del mercado industrial en la zona conurbada de la Ciudad de México son las empresas de transporte y logística, que ocupan cerca del 23.3% del área bruta rentable.

Ya que las empresas enfocadas en el consumidor final y los procesos logísticos suelen preferir rentar en vez de comprar terrenos, porque la renta ofrece a las compañías más flexibilidad para ajustar sus operaciones, ya sea para expandirse, reducirse o reubicarse sin necesidad de una inversión inicial significativa, el aumento de los arrendamientos y el costo de las cuotas de peaje ejercen una presión adicional sobre las finanzas de las empresas, lo que refleja cómo los gastos operativos influyen significativamente en la estrategia y la viabilidad económica de las compañías en el mercado inmobiliario industrial.

“Por eso vemos que, en general, grandes empresas como Liverpool, The Home Depot y Walmart sí están pudiendo tener centros de distribución a las afueras de la Ciudad de México. Esto es porque sus volúmenes se los permiten. A mediano plazo y por falta de espacio, también podríamos ver a medianas empresas que buscan consolidar sus operaciones para lograr esos volúmenes, o incluso, a algunos pequeños grupos o conglomerados de empresas que buscan modificar sus modelos de negocios para compartir ciertas operaciones y lograr masas específicas y sinergias que les permitan compartir ubicaciones y servicios para tener esas eficiencias económicas", explicó el directivo de Colliers.

Retos y Perspectivas

La barrera económica que representan las cuotas de casetas es un eje central en las discusiones sobre desarrollo urbanístico y planificación del mercado inmobiliario industrial en México. Estas tarifas limitan la descentralización de actividades industriales y restringen la expansión necesaria para acomodar el crecimiento de la población y su creciente capacidad adquisitiva. Dicha expansión está limitada no sólo por los altos costos de los peajes, sino también por barreras naturales como la Sierra de Cuajimalpa y La Marquesa, lo que impide, por ejemplo, el desarrollo hacia el poniente de la Ciudad de México.

Estos factores conllevan que, mientras las necesidades de bienes de consumo sigan creciendo y propiciando el desarrollo de nuevas plantas de producción y centros de distribución en el Valle de México, el incremento de las cuotas en rutas clave (3% en promedio en el último año) actuará como un freno adicional para algunas empresas y sectores productivos. Por ello, es esencial reconsiderar la estructura de las tarifas de las casetas, para fomentar un crecimiento más inclusivo y sostenible a nivel industrial, y también para asegurar que el desarrollo no quede confinado por limitaciones económicas y geográficas.

La planificación futura debe contemplar estrategias innovadoras que maximicen el uso eficiente del espacio disponible y que permitan una distribución más equitativa de la actividad industrial, no sólo para enfrentar la escasez actual, sino para prepararse para las necesidades futuras de una industria en constante evolución. En última instancia, mitigar los desafíos impuestos por las cuotas de peaje y otras barreras estructurales será fundamental para garantizar la sustentabilidad y competitividad del mercado inmobiliario industrial en México.

Para obtener más información sobre este y otros temas relacionados con el mercado inmobiliario industrial, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.