El Precio no Cae cuando Sobra Espacio. Cae cuando Sobra Tiempo

La explicación es estructural. Más allá de una sensibilidad (o elasticidad) de rentas que cambia conforme evolucionan la oferta y la demanda², el mercado industrial mexicano opera con contratos en pesos o dólares de cinco a diez años, cláusulas de escalación preestablecidas y costos de relocalización que para un fabricante o un operador logístico pueden superar fácilmente el millón de dólares. Además, buena parte del sector está dominado por FIBRAs, fondos institucionales y grandes desarrolladores cuyo valor financiero depende directamente de las rentas que reportan.

En ese contexto, las rentas tienden a subir con mayor rapidez cuando la disponibilidad es baja, porque en mercados con poco espacio disponible, aun los pequeños cambios en oferta alteran rápidamente el poder de negociación a favor de los propietarios. En contraste, cuando la disponibilidad aumenta, sostener precios —aunque implique tolerar mayor espacio vacío— también significa proteger valuaciones. Por eso, el ajuste suele aparecer primero fuera de la renta visible —con más meses de gracia, mejoras al inmueble y mayor flexibilidad contractual— y solo después, cuando mantener metros vacíos termina siendo más costoso que reconocer el ajuste, comienza a reflejarse en los precios.

La rigidez, sin embargo, no es uniforme. Los resultados cambian dependiendo del mercado, lo que sugiere que responde también a diferencias estructurales entre mercados: profundidad institucional, restricciones de tierra, perfil manufacturero, presión logística, cercanía fronteriza e integración a cadenas globales.

Guanajuato, por ejemplo, es el único con una elasticidad individual estadísticamente significativa: cada punto porcentual adicional de disponibilidad se asocia con una caída superior a 5% en renta real. Saltillo muestra incluso una magnitud más extrema dentro del panel, aunque sin la misma robustez estadística individual, posiblemente por el menor tamaño de muestra y la mayor volatilidad relativa del mercado. Tijuana y Ciudad de México también presentan sensibilidades relativamente elevadas frente al resto de los mercados.

En el extremo opuesto aparecen Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa y Querétaro, donde la relación simple entre disponibilidad y renta resulta mucho más débil. Monterrey, en particular, parece operar bajo una lógica distinta. Con el inventario industrial más grande del país y una de las absorciones trimestrales más altas a nivel nacional, ese mercado muestra una capacidad mucho mayor para absorber nueva oferta antes de trasladar presión directa a las rentas.

La diferencia tampoco se limita a la geografía. La clase de activo agrega otra capa al ajuste.

En los inmuebles industriales de clase A, la sensibilidad al rezago de disponibilidad —es decir, al aumento de espacio disponible en trimestres anteriores— es mayor que en los de clase B, mientras que en ambos segmentos la dirección del ajuste se mantiene. En otras palabras, la calidad del activo no cambia la forma en que el mercado ajusta precios, pero sí qué tan rápido y qué tan fuerte ocurre ese ajuste. Parte de esa diferencia responde a que las naves más modernas suelen atraer empresas con mayor poder de negociación, más opciones comparables y mayor facilidad para reubicarse dentro del mismo mercado.

Esa diferencia de velocidad también ayuda a entender las tensiones actuales del mercado. 

Entre 2024 —cuando se incorporaron casi ocho millones de nuevos metros cuadrados, el mayor volumen de la serie desde 2019— y 2025 —cuando la absorción neta comenzó a moderarse respecto al pico del nearshoring— empezó a abrirse una brecha que todavía no se refleja por completo en las rentas. Si esa tendencia continuara de manera sostenida y el nuevo inventario siguiera creciendo más rápido que la absorción, la presión probablemente aparecería primero en los incentivos, los tiempos de colocación y la flexibilidad comercial antes de trasladarse gradualmente —y con rezago— a los precios.

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¹ Los coeficientes contemporáneos estimados oscilan entre -1.0 y -1.1 en especificaciones log-lineales de renta real. En este tipo de modelos, los coeficientes pueden interpretarse aproximadamente como variaciones porcentuales en renta ante aumentos de un punto porcentual absoluto en disponibilidad. Los coeficientes rezagados del mismo indicador oscilan entre -10.7 y -12.2 según la especificación econométrica, de donde surge la referencia a un efecto hasta diez veces mayor en los trimestres posteriores.

² La estructura central de resultados —efecto contemporáneo limitado, rezagos significativos y presión positiva de la absorción neta rezagada sobre las rentas, con coeficientes de entre 9.4 y 13.1, frente a presión negativa de magnitud similar por parte del nuevo inventario rezagado— se mantiene al excluir el periodo pandémico, separar clases de activo y remover individualmente mercados y regiones del panel. Los coeficientes principales conservan dirección y significancia bajo especificaciones con efectos fijos y errores estándar Driscoll-Kraay para corregir autocorrelación serial, heterocedasticidad y dependencia cruzada entre mercados. El test de Hausman favorece el uso de efectos fijos sobre efectos aleatorios. El análisis tampoco encuentra evidencia estadística concluyente de un umbral específico de disponibilidad a partir del cual el pricing power colapse automáticamente.