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Invisible Properties: Lack of Transparency in Mexican REITs Limits Real Estate Market Growth
- Mexico is a fertile ground for REITs or FIBRAs, but behind their growth looms a shadow that impacts the real estate market: a lack of transparency. While FIBRAs operate with significant discretion, key questions arise: What does this mean for investors? And what would change if the rules were stricter?
Por: SiiLA News
23/01/2025 En México, los FIBRAs administran más de 2,000 propiedades comerciales que suman más de 30 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR), según datos de SiiLA. Sin embargo, la regulación actual no exige un desglose exhaustivo de cada activo, lo que genera vacíos significativos en la información disponible. Esta falta de transparencia afecta la capacidad de inversionistas y analistas para evaluar con precisión la rentabilidad, los riesgos y las oportunidades de cada propiedad.
Al revisar los reportes y sitios oficiales de los FIBRAs, se observa que, aunque incluyen información general sobre portafolios y desempeño financiero omiten detalles clave, particularmente en los sectores industrial y de oficinas, que comprenden alrededor del 71% de su ABR. Las prácticas varían según el fideicomiso, pero los hoteleros suelen ser más transparentes que la mayoría.
Un ejemplo es FIBRA Macquarie, que no detalla quiénes son sus inquilinos ni los precios de arrendamiento de sus naves industriales. En muchos casos, los FIBRAs justifican esta opacidad con cláusulas de confidencialidad o tecnicismos ––como la variabilidad de precios–– que dificultan la obtención de cifras claras.
Además, los inmuebles de FIBRA Macquarie enfrentan desafíos específicos. Propiedades como la nave MEX003 en Iztapalapa, así como otras en Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana, tardaron años en incorporar la marca y los colores de la compañía luego de ser adquiridas, lo que complica su identificación en campo. En contraste, otros fideicomisos realizan estos ajustes en menos de seis meses.
La falta de claridad no se limita a la información de los inquilinos; MPA Group, administrador de las propiedades del FIBRA, tampoco ofrece detalles precisos sobre las transacciones o el estado de los inmuebles.
Según Alejandro Delgado, Country Manager de SiiLA, la situación en México contrasta con los estándares obligatorios en Estados Unidos, donde los REITs o FIBRAs reportan cada propiedad en detalle, generando un mercado más confiable. En México, la normativa es más flexible, lo que da a los FIBRAs mayor discrecionalidad sobre la información que divulgan.
Information Gaps
According to the SiiLA research team, the most common information access deficiencies among FIBRAs include a concentration of asset data in primary markets, such as Mexico City and Monterrey, leaving properties in secondary markets without the same level of attention. This information gap is critical during acquisitions, as investors need precise details on property locations, tenants, and lease conditions.
Another challenge is the inconsistency in property nomenclature. Some FIBRAs use codes that vary between reports, making it difficult to accurately identify assets. Additionally, the omission of tenant and lease information limits the ability to evaluate trusts' income and cash flow stability. A similar issue arises with divestment plans, which rarely include details on the properties involved.
Each of these challenges underscores the need for greater transparency. Not only is investment made more difficult without detailed information, but strategic planning in the sector is also hindered.
SiiLA plays a key role by collecting, standardizing, and analyzing fragmented data, offering investors a more coherent view of the market. Through its SiiLA FIBRA Analytics platform, investors can access real-time key metrics, compare portfolios, and obtain deeper insights than those found in many official reports. By closing these information gaps, SiiLA strengthens investor confidence and fosters the development of a more competitive and transparent market.
ACERCA DE SiiLA
Fundada en 2015, SiiLA se posiciona como la máxima referencia de la industria para obtener información completa sobre el mercado inmobiliario comercial, ofreciendo insights, noticias y eventos en América Latina. Los innovadores productos de SiiLA potencian la precisión, eficiencia y ventajas estratégicas a los principales actores de la industria inmobiliaria comercial.
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