En la primera mitad de 2025, Querétaro no rompió récord, pero estuvo cerca. Con más de 530 mil metros cuadrados de absorción bruta industrial impulsada por proyectos BTS y prearrendamientos, el mercado se quedó a solo 15% de superar su marca histórica anual, fijada apenas el año pasado. Además, una menor rotación de inquilinos convirtió esa demanda en la absorción neta más alta de los últimos cinco años, según SiiLA.

Cuando la demanda repunta, la rotación se frena y la entrega de nuevo inventario se mantiene al ritmo de los últimos dos años —como ocurre hoy en Querétaro—, la tasa de disponibilidad se ajusta a la baja. Hoy se ubica en 4.8%: un nivel saludable y más cercano a su mínimo histórico de 3.7%, registrado a mediados de 2022.

Es importante recordar que, entre 2022 y 2024, Querétaro mantuvo niveles elevados de absorción bruta. En ese mismo periodo, la entrega de nuevo inventario también se aceleró, hasta romper récord el año pasado con más de 480 mil metros cuadrados industriales entregados. Pero en esos años, el dinamismo del mercado no se traducía en menor disponibilidad: los espacios que se ocupaban también se desocupaban. En 2025, el patrón cambió —muchas entradas, pocas salidas, escaso nuevo inventario— y el efecto fue otro. Solo en el primer trimestre, se absorbió el equivalente a la mitad de todo lo absorbido en 2024, y el 98% fue bajo acuerdos de prearrendamiento.

Pese a los contrastes, Querétaro se mantiene como un mercado estable y uno de los más demandados del Bajío. Su solidez no solo se refleja en la dinámica de ocupación, sino también en los precios de arrendamiento.

Entre el segundo trimestre de 2022 y el mismo periodo de 2025, las rentas crecieron a una tasa anual compuesta de 14.3%. Descontando la inflación acumulada (15.04%), el alza real equivale a un 9.1% anual compuesto, lo que sugiere un cambio estructural en la relación entre demanda, escasez y precio.

Buena parte de esa dinámica se ha concentrado en tres submercados: Aeropuerto, 5 de Febrero y México–Querétaro. Juntos, no solo captan el mayor volumen de absorción, sino que concentran ubicación, conectividad logística y buena parte del inventario de clase A disponible en el mercado. Su madurez operativa los ha convertido en ejes naturales de expansión para nuevos proyectos.

Querétaro es un mercado dominado por la manufactura, que representa más del 65% de su área bruta rentable industrial. Esa lógica se reflejó también en la absorción reciente: 67% de los metros cuadrados ocupados en la primera mitad del año provinieron de empresas manufactureras, principalmente del sector automotor (33%) y de bienes de capital (14%), como Brose Group, Datwyler Group, JAC, Shape Corp y Vibracoustic, que absorbieron más de 118 mil metros cuadrados en conjunto. Estos movimientos reflejan solo una parte del flujo de capital que se proyecta para Querétaro este año.

En 2025, se proyectan 825 millones de dólares de inversión extranjera directa, lo que coloca al estado como el sexto con mayor monto anunciado en el país. Sin embargo, desde 2020, las nuevas inversiones se han desacelerado, mientras que las reinversiones y las cuentas entre compañías han ganado terreno. Eso sugiere que lo que hoy sostiene al mercado no es la llegada de nuevos jugadores, sino la convicción de quienes ya están.

Así, no es una conquista: es una reafirmación. Y cuando el mercado se define por quienes permanecen, ¿no vale más entender qué los sostiene?

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