Las instituciones bancarias han sido fundamentales en el desarrollo y crecimiento de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAs) desde su nacimiento en 2011 en México. Con su participación activa en la estructuración de deuda y financiamiento, los bancos han impulsado la evolución y expansión del mercado inmobiliario comercial a través de estos vehículos de inversión pública y privada, que representan alrededor del 21% del área bruta rentable (ABR) del mercado inmobiliario comercial y cerca del 4.5% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional.

Además de recurrir a la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) para financiar sus operaciones y adquisiciones de propiedades, los FIBRAs tienen otras importantes vías para capitalizarse u obtener recursos para invertir: la deuda bursátil y la deuda bancaria. Estos mecanismos les permiten acceder a financiamiento directo de las instituciones financieras, lo que les brinda mayor flexibilidad y diversificación en sus fuentes de capital.

De acuerdo con SiiLA FIBRA Analytics, la deuda total acumulada de los FIBRAs al cierre de 2023 supera los 247.2 mil millones de pesos, equivalentes al 29.5% del valor total de sus activos inmobiliarios. Dentro de esta deuda, las instituciones bancarias tienen una participación del 39%, mientras que las entidades bursátiles representan el 61% restante. Esta distribución resalta una inclinación por el financiamiento a través de los mercados de capitales y refleja una estrategia multifacética para optimizar la estructura de capital de los FIBRAs, lo que les permite impulsar su expansión y consolidar su posición en el dinámico mercado inmobiliario comercial.

También cabe resaltar que el 59.6% de la deuda total de los FIBRAs está denominada en dólares, lo que implica una exposición significativa a la fluctuación del tipo de cambio. Esta estrategia de financiamiento en moneda extranjera puede ofrecer ventajas en términos de costos y condiciones de crédito, pero también conlleva riesgos asociados a la volatilidad cambiaria. Así, la gestión de la deuda y la cobertura de riesgos se vuelven elementos cruciales en la planificación financiera de los FIBRAs para mantener la estabilidad y sustentar su crecimiento a largo plazo en el sector inmobiliario.

Los Bancos como Acreedores de los FIBRAs

En el ámbito financiero, es esencial distinguir entre deuda bancaria y deuda bursátil debido a sus distintas fuentes y mecanismos de financiamiento. La deuda bancaria se origina en instituciones bancarias, incluyendo bancos comerciales, bancos de inversión y otras entidades financieras que ofrecen préstamos, líneas de crédito, hipotecas y otras formas de crédito a empresas y particulares.

Por otro lado, la deuda bursátil se refiere al financiamiento captado mediante la emisión de instrumentos de deuda que se negocian en los mercados de capitales. Estos instrumentos incluyen bonos corporativos, bonos gubernamentales, notas, papel comercial y otros valores de deuda que se emiten y se venden a inversores en la bolsa de valores o en mercados secundarios. Los emisores de estos bonos pueden ser gobiernos, corporaciones o entidades municipales, mientras que los inversores suelen ser instituciones financieras como fondos de inversión, fondos de pensiones y compañías de seguros. Además, en este proceso operan intermediarios financieros, como casas de bolsa y bancos de inversión, que facilitan la emisión y negociación de los valores en el mercado.

Actualmente, cerca de 30 instituciones bancarias y entidades financieras poseen el 39% de la deuda total de los FIBRAs. Entre estas instituciones, cinco bancos concentran el 61% de la porción bancaria de la deuda total de los FIBRAs, que asciende a casi 58.6 mil millones de pesos. Se trata de BBVA, que concentra el 38% de esta deuda bancaria, con un monto que alcanza los 36.6 mil millones de pesos. Les siguen Santander y Bancomext con un 7% y 6%, representando 6.5 y 6.3 mil millones de pesos. Banorte también juega un papel importante con otro 6%, equivalente a 5.6 mil millones de pesos, y Scotiabank, por su parte, tiene un 4% de la deuda, que se traduce en casi 3.7 mil millones de pesos. Estos números reflejan la concentración de créditos y la influencia que estas entidades tienen en el financiamiento del sector de FIBRAs y, por extensión, en el mercado inmobiliario comercial de México.

Continuando con la distribución de la deuda bancaria en los FIBRAs, otros actores también contribuyen a la composición del financiamiento. Citibank figura con un aporte del 3%, lo que se traduce en más de tres mil millones de pesos, consolidándose como un agente financiero relevante en el mercado. Inbursa sigue con un porcentaje similar, aportando 2.9 mil millones de pesos. HSBC y Sabadell, con el 2% cada uno, suman colectivamente alrededor de cuatro mil millones de pesos a la deuda bancaria de los FIBRAs. Por su parte, Banco del Bajío participa con el 1%, añadiendo cerca de 1.2 mil millones de pesos. Esta participación diversificada destaca la complejidad y la amplia base de soporte financiero con la que cuentan los FIBRAs en México.

El complemento de la deuda bancaria de los FIBRAs se compone del 28% residual, repartido entre varias instituciones financieras de menor tamaño, pero no por ello menos significativas. Bancoppel, Bancrea, Banco Ve Por Más y Banco Monex figuran entre estos contribuyentes, aportando cada uno una cuota que, si bien es más pequeña en comparación con las entidades bancarias dominantes, en conjunto constituyen un apoyo esencial para la diversidad y solidez del financiamiento en el sector. Estas instituciones, aunque varían en tamaño y alcance, son componentes vitales del ecosistema financiero que respalda la estabilidad y el crecimiento continuo de los FIBRAs.

Este mosaico de financiadores de fideicomisos inmobiliarios en México subraya la diversidad y amplitud de la confianza en el modelo de FIBRAs y su rol en catalizar el desarrollo inmobiliario comercial, apuntalando así la economía mexicana. Para obtener más información sobre el desempeño y desarrollo de los FIBRAs, explora SiiLA FIBRA Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.