Las Reglas del Juego se Rescriben: Lo que Define el Futuro de las Oficinas en México

Es importante mencionar que, en esos tres años, la oferta y la demanda han ido equilibrándose, aunque sin regresar a niveles prepandémicos. En este contexto, no solo importa cuántos metros cuadrados se ocupan, sino cuántos realmente se retienen.

Después de 2021, cuando la relación entre el metraje ocupado e incorporado alcanzó su nivel más bajo, con una proporción de uno a uno y una absorción neta negativa que reflejaba una alta rotación de inquilinos y un mercado en crisis, la tendencia comenzó a revertirse. Actualmente, por cada metro cuadrado entregado, el mercado absorbe dos, pero solo 0.8 se mantienen ocupados.

Esto significa que, aunque la demanda está cada vez más cerca de los niveles de 2019, cuando por cada metro cuadrado entregado se ocupaban casi tres, la retención sigue avanzando con mayor cautela. Hoy es tres veces menor que hace seis años, lo que sugiere que el ajuste aún no ha terminado. Sin embargo, el mercado ya muestra signos claros de un nuevo equilibrio, donde la demanda no solo crece, sino que se alinea con la oferta de forma más precisa. Este proceso está depurando el inventario, permitiendo que los espacios realmente funcionales se mantengan ocupados y que el mercado avance hacia una mayor previsibilidad en precios y ocupación a mediano plazo.

Si bien la absorción neta aún refleja desafíos en la retención, los datos sugieren un patrón consistente en el tamaño de las transacciones.

A lo largo del último año, tanto las absorciones como las desocupaciones se mantuvieron en un promedio cercano a los 800 metros cuadrados por operación, pero una de cada cuatro transacciones involucró espacios de más de 1,000 metros cuadrados. Esto implica que, mientras muchas empresas han optimizado su ocupación, otras siguen apostando por oficinas amplias, ya sea para consolidar operaciones o para adaptar su infraestructura a modelos híbridos.

Asimismo, el perfil de los inmuebles absorbidos en el periodo confirma la transición del mercado hacia estándares más exigentes. Los espacios de clase A+ y A representaron el 92% de las absorciones en los principales mercados como Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro. La preferencia por oficinas de alta calidad responde a una búsqueda de eficiencia operativa, pero también a una estrategia de diferenciación en un entorno donde la disponibilidad ya no es suficiente.

En ese sentido, destacan propiedades con certificaciones ambientales, que representan el 35-40% de la oferta construida en los mercados monitoreados por SiiLA. Este segmento ha ganado terreno conforme las empresas buscan reducir su huella de carbono, mejorar su eficiencia energética y cumplir con estándares internacionales de sostenibilidad.

Además, la adopción de modelos laborales híbridos y la evolución de esquemas que permiten ajustar operaciones sin compromisos de largo plazo han impulsado la demanda de oficinas flexibles, plug & play y de coworking dentro de edificios corporativos tradicionales.

A pesar de los cambios en el segmento de oficinas en México, la concentración en mercados clave sigue siendo inquebrantable, sobre todo en el centro del país, donde se encuentra el distrito central de negocios.

En el último año, la zona conurbada del Valle de México concentró el 68% de las absorciones, seguido de Monterrey con un 15%. Sectores estratégicos como finanzas (13%), tecnología (11%), bienes raíces (10%) y productos empresariales (8%) impulsaron la demanda, reflejando una tendencia clara: la coexistencia entre sectores tradicionales y consolidados —que demandan espacios más grandes y prestigiosos— e industrias emergentes —que priorizan diseño, inteligencia operativa y versatilidad— está enriqueciendo el dinamismo del mercado al diversificar la oferta y sofisticar la demanda.

El dominio del Valle de México no se limita a la ocupación. El 61% del nuevo inventario también se ubicó en esta región, consolidándola como el punto neurálgico del mercado de oficinas en el país. Mientras tanto, otras zonas, especialmente en el Bajío y norte del país, enfrentan una competencia más feroz para atraer inquilinos, en un entorno donde la oferta aún supera a la demanda, como sucedió el año pasado con Querétaro.

Más allá de la concentración geográfica, el mercado de oficinas en México sigue ajustando precios tras el repunte a partir de 2021.

Con casi un año de tendencia a la baja, la renta promedio alcanza hoy en día los 21.4 dólares por metro cuadrado, es decir, casi un 8% menos que en 2023. Este ajuste refleja tanto las presiones entre la oferta y la demanda en algunas regiones del país, como el cambio en las estrategias de ocupación de los inquilinos, que privilegian contratos a corto y mediano plazo.

A lo largo de 2025, el mercado de oficinas enfrentará el reto de consolidar su equilibrio. Con la absorción y la disponibilidad en mejor sintonía, la verdadera prueba será la evolución de los precios y la retención de inquilinos en un entorno donde la flexibilidad ha dejado de ser un valor agregado para convertirse en una exigencia.

Si bien el ajuste en curso sugiere una posible estabilización de rentas, la competencia entre ubicaciones será más intensa. Las zonas emergentes deberán demostrar su viabilidad con espacios eficientes y adaptables, mientras que los corredores tradicionales no podrán depender solo de su prestigio.

Más que una recuperación, 2025 será un año de redefinición, donde las oficinas que se mantengan ocupadas no serán la más baratas ni las mejor ubicadas, sino la que optimicen su valor alineándose con la demanda de inquilinos que priorizan eficiencia y economías de escala.

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