Are New Office Spaces in Mexico More Expensive? Not in the Premium Market

¿Qué implica todo esto? Que la inversión en inmuebles de clase A+ no se devalúa necesariamente con el tiempo y que, en muchos casos, los edificios más antiguos han ganado valor, como ocurre en los mercados corporativos más maduros. Para los desarrolladores, el mensaje es claro: justificar una renta premium exige diseñar ventajas estructurales —eficiencia operativa, integración urbana, tecnología, sostenibilidad certificada— desde el inicio para poder destacar. De lo contrario, competirán con inmuebles ya consolidados… y quedarán en desventaja.

Sin embargo, la ventaja de los edificios consolidados no se limita al precio: también se refleja en la ocupación.

En promedio, los inmuebles más antiguos tienen un 35% más ocupación que los nuevos. Pero no necesariamente porque sean más demandados, sino porque han tenido más tiempo para posicionarse, estabilizar operaciones y construir reputación. En cambio, muchos desarrollos recientes —aun con mejores especificaciones— tardan más en colocarse, ya sea por la fuerte competencia entre inmuebles nuevos, la flexibilidad contractual, su ubicación o ciclos de comercialización más largos, en un contexto en donde, según SiiLA, solo una cuarta parte del nuevo inventario sale prearrendado y el tiempo de exposición promedio suele superar el año.

Pero ni el precio ni la ocupación cuentan toda la historia. El verdadero valor de un edificio también se mide por su desempeño operativo, es decir, por lo que cuesta sostenerlo en funcionamiento.

En promedio, el mantenimiento puede elevar entre un 10% y un 17% el costo total de renta por metro cuadrado, según el mercado y la clase del inmueble.

Los datos de SiiLA Market Analytics indican que los edificios de clase A+ tienden a tener los gastos más altos —hasta 50% por encima de los de clase B— no solo por mayores estándares operativos, sino también por servicios adicionales y expectativas más altas de desempeño. Aun así, la edad no determina por sí sola la eficiencia.

En Monterrey, por ejemplo, los edificios más recientes —de hasta cinco años— suelen ser más económicos de operar que los antiguos. Pero en Ciudad de México y Guadalajara ocurre lo contrario: los inmuebles nuevos pueden ser incluso más costosos, sobre todo en el segmento A+.

Esto supone que el costo operativo depende menos del año de construcción y más del tipo de producto, su modelo de gestión y el nivel de sus servicios. Por eso, al sumar renta y mantenimiento, la ventaja de lo nuevo puede diluirse... o invertirse si no hay un diferencial operativo que lo respalde.

Si quieres consultar más datos sobre renta, mantenimiento y ocupación en los principales mercados de oficinas, visita SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.